8種制限の瑕疵担保責任を負う特約について
初学者です。さん
(No.1)
不適合を知ってから1年以内にその不適合を通知しなければならない。
そうでなければ、引き渡してから10年で時効にかかる。
と言う民法をベースに
宅建業法では、不適合を知ってそれを通知する期間を、引き渡してから2年とするのはオッケーの特約にするよ、
と、皆様に教示頂く中で理解を深めました。
ところが今日の一問一答で、この通知する期間を1年とする特約は無効であり、「ここから先ですが、」無効な特約を課すのは宅建業法違反となると解説がありました。
契約不適合の責任を負わない特約は業法違反になるのは理解できますし、
民法よりも不利な特約は違反ではなく、無効となるだけで、契約内容の不適合を知ってから1年以内に通知するという民法の
規定に戻るのだと思っておりました。改めてですが、この特約の表現について違反になる、ならないの線引きがとこなのかご教示お願い申し上げます🙇
かなりこじらせております^^;
2024.10.13 00:23
たかしさん
(No.2)
業法では上記通知期間（知った時から1年）について、引渡しから2年より長い期間で定めることは有効
業法の引き渡しから2年の特約を除き、民法より買主にとって不利な特約をすると無効
ここまでが特約制限の基本ですね
>民法よりも不利な特約は違反ではなく、無効となるだけで、契約内容の不適合を知ってから1年以内に通知するという民法の規定に戻るのだと思っておりました。
勝手に思わないでくださいね😳
業法違反だと知りませんでした、思ってましたで許されていたら法律の意味がありません
念の為に確認しますが、
不適合を知った時から1年
引き渡しから1年
この2つ、似て非なるものですけど混同していませんか？
引き渡しから1年は引き渡しの時点から時効が必ず進行していきますが、
不適合を知った時から1年の方は引き渡しの時点から時効が必ずしも進行しない所謂、停止条件です
壁内部の断熱材の剥がれや床や壁の傾きなど買い主が気が付かないような隠れた瑕疵があり、気付かなかった場合は1年どころか物件の引き渡しから10年間まで請求出来ると言うことです
※引き渡し後10年以内に瑕疵があった場合に保険金が支払われる住宅瑕疵担保責任保険
2024.10.13 05:54
ヤスさん
(No.3)
問題の下の方に根拠条文として宅建業法40条が引用されていませんか？一問一答だと載らないのかな？
一応、私の方でも40条載せますね。
第四十条
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2前項の規定に反する特約は、無効とする。
40条には1項と2項があります。
読んでもらうとわかりますが、こんな感じですね。
1項→自ら売主の業者は契約不適合責任に関して民法より買主が不利になる特約をしてはダメ。但し、不適合を通知する期間を引渡しから2年以上とするのだけは、民法より不利だけど良いよ。
2項→民法より不利な特約は無効にするよ
2項の無効になる事は、スレ主さんもよくご存知なんで、1項をみて下さい。
「業者に対して民法より不利になる特約をするな！」って言ってるのに、不利になる特約結んだら、この40条1項に違反してませんか？
40条は、締結した不利な特約は2項で無効にして、こんな買主が不利になる特約を結んだ業者を1項で懲らしめているわけです。
ちなみに40条1項違反に罰金等の罰則はありませんが、監督処分の業務停止事由の「宅建業に関し、不正または著しく不当な行為」に該当するので、情状が特に重いと免許取消ありえます。
2024.10.13 06:36
初学者です。さん
(No.4)
とてもとてもよくわかりました🥲🥲🥰🥰
やすさんの仰るとおり
条分に全て書いてあるとおりですね。
ご親切に導いて頂き感謝です!
たかしさん、
引き渡してから1年と、知ってから1年の違いはとてつもなく大きな隔たりがあるのは理解してましたが、時効という観点で考えるとより理解が深まりました！
くどいようで恥ずかしいのですが、
通知する期間の特約を定めなかった、
と言う場合は違反になるのでしょうか？
それとも違反ではないが、民法が適用される、と言うことになるのでしょうか？
2024.10.13 09:56
宅KEN受かりたいさん
(No.5)
・定めないなら民法が適用されるハズ
別のを定めるなら（引き渡し2年を除いて）民法より厳しくなってしまうのはダメだよってだけだと思います。
2024.10.13 10:16
初学者です。さん
(No.6)
おはようございます！
いつもアドバイスありがとうございます🥰
確かに定めなくてはならない、とは書いてないですもんね💦
ありがとうございます🥲
2024.10.13 11:02
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