事業用定期借地権について
うにさん
(No.1)
いつも皆さんのスレッドを見て学ばせてもらってます。
初めて自分で質問してみます！
Aが所有している甲土地を青空駐車場として【問】Bに賃貸する場合と、Cが 所有している乙土地を建物所有目的でDに賃貸する場合(一時使用目的は除く。)に関 する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
【肢4】AB間の土地賃貸借契約は書面によってしなくても、効力が生じるのに対し、C D間の土地賃貸借契約が専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除 く。)所有を目的とし、かつ、存続期間を40年とする土地賃貸借契約である場合に は、公正証書等の書面によってしなければ、効力が生じない。
【解答】誤り
【解説】AB間の土地賃貸借契約は、当事者の合意があれば、書面により契約を締結しなくても効力を生じる(民法601条)。これに対して、CD間の土地賃貸借契約は専ら事業 の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上50年未満としている 事業用借地権である(借地借家法23条1項、2項)。そして、事業用借地権の設定は 公正証書によってしなければならない(借地借家法23条3項)。あくまで「公正証書」 による必要があるのであって、「公正証書等の書面」ではない。よって、本肢は誤り。
【解法の視点】長期の定期借地権の設定は、公正証書等の書面によらなければならない。一 方、建物譲渡特約付借地権は、書面で定める必要はない
とあるのですが、問題文の中に、
「契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには」や「事業用定期借地権」の記述が一切ない為、
通常の借地契約となり、口頭でも成立するのではと思ってしまいました。
①解説にある「事業用借地権」＝「事業用定期借地権」という認識であっているか
②専ら事業の用に供する建物所有を目的であれば自動的に「事業用借地権」となり、「公正証書」による契約が必要なのか
③仮に存続期間が50年以上だった場合でも「公正証書等の書面」による契約はできないのか
以上の疑問について
ご教授いただけますでしょうか🙇♂️
2024.09.21 18:24
でしゃばりさん
(No.2)
①解説にある「事業用借地権」＝「事業用定期借地権」という認識であっているか
→事業用定期借地権の内容がわかっているのであれば
問題は解けるので大丈夫です。
②専ら事業の用に供する建物所有を目的であれば自動的に「事業用借地権」となり、「公正証書」による契約が必要なのか
→そうとは限りません。
定期借地権には全部で3種類あり、事業用定期借地権のみが【専ら事業の用に居する建物所有】であることが条件で
他は建物所有を目的とするのであれば条件はありません。
ですので年数などで判断する必要があります。
そして公正証書である必要があるものも事業用定期借地権のみです。
例えば専ら事業の用に居する建物所有目的で50年以上借りたいのであれば
事業用定期借地権は10年以上50年未満が条件ですので使えません。
条件に合うのは50年以上で定められ一般定期借地権のみです。
こちらの場合は公正証書である必要はなく、公正証書等の書面でいいです。
このように【事業の用に居する建物所有】ならば自動的に事業用定期借地権となり公正証書での契約が必要になるわけではないので定期借地権とは？というのは理解する必要があります。
③仮に存続期間が50年以上だった場合でも「公正証書等の書面」による契約はできないのか
→②内で書いてしまったので割愛します。
なかなかまとまらずわかりにくい文章になってしまいすみません。
定期借地権に関しては、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権、それぞれどのようなものが理解すると問題が解けるようになるかと思います。
何かヒントになれれば幸いです。
2024.09.21 20:48
でしゃばりさん
(No.3)
>> 問題文の中に、
「契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには」や「事業用定期借地権」の記述が一切ない為、
通常の借地契約となり、口頭でも成立するのではと思ってしまいました。
上記に関してですが、
事業借地権＝事業用定期借地権＝契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める
と言うふうに自分は解釈し、問題を解いてます。
2つもスペース使って長文失礼しました。
2024.09.21 20:56
しばさん
(No.4)
これって、30年以上の建物所有目的なので普通借地契約として口頭でも成立するから、公正証書等が必要というのは誤り、という問題解説となるべきだったのではないでしょうか？
2024.09.21 21:13
うにさん
(No.5)
ご返答ありがとうございます。
各定期借地権の要件ついては理解は出来ていたのですが、問題文をよく読むほど腑に落ちなくなってしまって、、
しばさん
自分もその解説の方がしっくりくる気がします！
他サイトの引用になるのですが
事業用定期借地権は，存続期間が10年以上30年未満のもの（借地借家法23条2項）と、30年以上50年未満のもの（同条1項）があります。存続期間30年以上50年未満の事業用定期借地権は、普通借地権と競合するため、①契約更新がないこと、②建物の再築によって存続期間が延長されないこと、及び③建物買取請求権を認めないことの各特約の有無によって普通借地権と区別します。
とあり、問題文にはどの特約の有無も記載されていなかったので、やはりむずむずします、！
2024.09.21 21:25
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