37条に記載すべきもの
りこさん
(No.1)
しっかり理解したためどなたか教えてください。
37条に記載すべき事項について手持ちの賃貸住宅の賃貸借契約書をみていたところ、「契約期間」の項目がありました。
契約期間は35条には必要で、37条には不要ですよね？
「記載義務はない」が、お知らせしてあると解釈してよろしいでしょうか？
また、契約期間・契約更新の事項で、「本契約は期間満了の翌日から「2年間」同一の条件にて更新…とあります。
これは借地借家法(借家)の、更新後は同一条件で「ただし期間については定めのないものとなる」のを防ぐための特約になっているのですね？
今まで何回か賃貸に住んできましたが、どこも2年ごとの更新で期間の定めがなくなる契約はした事がなく、勉強していて疑問に思ったひとつです。
実務でもほとんどの場合は更新後も期間を定める特約をつけているのでしょうか？
少し話がずれましたが二つの疑問について、ご教示いただけますと助かります。
よろしくお願いいたします。
2022.10.01 09:15
うめまる。さん
(No.2)
仰る通り、期間は35条必要で、37条は不必要です。
ただし、実務では記載を入れたりしますし、大金が動く契約なので、しっかり重説も契約書も作成します。
2年とは現実的に長すぎず、短すぎない期間として世間一般的に染みているので大抵はそのぐらいです。1か2であることが多いですね。
あと期間の定めがなくなるという話は、最初の期間を一年未満と定めた場合における話です。
試験は試験、実務は実務と割り切って覚えておくとよいと思います。
2022.10.01 11:57
りこさん
(No.3)
お忙しい中お返事いただきありがとうございます！
契約書には当たり前に記載のあった契約期間が、宅建業法では不必要とのこと、しっかり覚えたいと思います。
>あと期間の定めがなくなるという話は、最初の期間を一年未満と定めた場合における話です。
ということは、もともと私は2年契約で契約しているため、次からの更新も2年ごととなるのが当たり前で、そういう特約がついているわけではないと言う事ですか？
借地借家法もまだまだ理解が足りません(>_<)
2022.10.01 14:34
ヤスさん
(No.4)
うめまる。さんからのレスがなく、試験も近くなってさぞモヤモヤしてらっしゃると思います。
もしかしたらご自身で既に調べて解決済みかもしれませんが、私が代わりにお答えします。
りこさんの質問ですが、当初りこさんが考えた通りです。
つまり、『借地借家法(借家)の、更新後は同一条件で「ただし期間については定めのないものとなる」のを防ぐための特約になっている』が正解です。
通常建物賃貸借契約だと、以下のような自動更新条項が入っていると思います。
期間満了の6か月前までに貸主・借主のいずれからも契約を終了させる旨の通知をしないときは、契約は2年間更新されるものとし、以後も同様とする。
この条項がなければ、建物賃貸借契約の更新は借地借家法の規定に基づき、期間の定めのある契約だと期間の満了から6か月前までに更新しない旨の通知すれば、更新されません。この場合、貸主の方の通知には正当事由が必要になります。
と言うか、更新と言うのは、期間の定めがある契約にしかない概念です。期間の定めのない契約の場合は解約ですね。
話がそれましたが、通知がなければ自動的に更新です。そして更新後の契約は「期間の定めのないもの」になります。
また、仮に通知しても、期間の満了後に借主が使用を続け、貸主が遅滞なく異議を申し立てしなければ、契約は更新されます。いすわり更新と言うやつですね。
この場合も、期間の定めのないものに更新後はなります。
これが、借地借家法で規定された法定更新と言うものです。
借地借家法の規定は借主に不利になる特約でなければ認められます。
通常の建物賃貸借契約に入っている自動更新条項は、借主に不利になるものとは言えないので、特約として有効なんです。
もっと言うと、りこさんが今まで何度となく更新してきたのは、この特約に基づいた更新で、法定更新ではないんです。
2022.10.02 20:14
りこさん
(No.5)
お返事遅れてごめんなさい。
初学の私にもわかりやすく説明してくださりありがとうございます！
今まで契約書をじっくり読むことがなかったので、契約更新後も2年ごとに更新というのが特約になっており、原則は期間の定めがなくなるとは知りませんでした^^;
35条も37条も借地借家も、マストで覚えるべきなのにまだあやふやな点がたくさんあります。
独学のため思うように捗りませんが、悔いのないようがんばります！
2022.10.05 15:52
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