クーリングオフについて
かえるぽこさん
(No.1)
とあります。
何年の設問だったのか、出版社の予想模試だったか忘れましたが、
代金を全額支払い、かつ、所有権移転登記した時はクーリングオフできない。
答え→誤り
でした。
ずっと宅建を勉強してきて｢所有権｣や｢登記｣はなかなか重いもんだよねと意識していたので、上記の問題は…ちゃんと間違えました。(もちろん、代金全額＆引き渡し＝クーリングオフできない事はしっかり覚えています。)
ふと疑問に思ったのですが、なぜ、代金全額＆所有権移転登記はクーリングオフができるのでしょうか？
移転登記して｢わーい♪家を手に入れたよ♪｣と見に行ったら空地だった…とか、ハリボテだった…で、業者は逃げてしまった！というのを避けるため(未然に防ぐため)ですか？
上記の事が本当にあったら怖いでは済まないですね…。
とうとう受験票が届いてしまいました。もう逃げられませんね((( ；ﾟДﾟ)))
頑張ります(:3_ヽ)_
2022.09.29 02:05
ヤスさん
(No.2)
登記に公信力がないからですよ。
法令上の制限と絡めてみましょうか。
例えば登記上の地目は「宅地」ですが、現況は「畑」の土地はあります。
これって、農地法上は農地です。農地法3条や5条の許可がないと、無効だと言うのはご存知ですよね？
つまり、所有権は移転しません。
引渡しも受けずに、つまり現地も見ずに登記だけ信頼してはダメって事です。
2022.09.29 09:19
090さん
(No.3)
※所有権の移転登記を行う日は、原則、売買代金の全額受領日となっておりますが、物件の引き渡し日は、それとは別の日（例、売買代金の全額受領日から1週間後等）に設定をすることも可能です
つまり、移転登記が完了をしている＝物件の引き渡しが完了している とは確定ができないため、クーリングオフが出来ないとは限らない という理屈です
若干、クーリングオフから外れる事例となりますが、実務でよくある例を挙げると、売主側が住み替えを行う案件の場合があります。
売主Aの新居物件（購入予定物件）のローンを組むにあたり、事前に売物件1（現在ローンが組まれてるA所有の物件）のローンを完済する必要がございます
この場合、先に売り物件1の買主に売買代金を全額払っていただき、売物件1の移転登記を完了しますが、この時点では、売主Aは次に住む新居をまだ購入できていないため、一定期間、売物件1の引き渡しを猶予して、売物件1に住み続ける場合がございます
売主がクーリングオフの対象となる業者だと、あまり上記のような引き渡し日と、移転登記の日にちがずれるということは発生しづらいですが、売主業者のチョンボで、新築戸建ての工事が完了せず、決済、移転登記は行いましたが、物件の引き渡し日が、数日後となったことも実際にありましたので、全くないというわけではなさそうです
2022.09.29 22:56
かえるぽこさん
(No.4)
こんにちは！
そうでした。
登記に公信力はない…すっかり忘れてました。
FP試験でも貸金業務試験でも勉強したはずなのに(´-ω-`)
分かってはいるけど、理解していない｢消化不良｣がバレてしまいました。
この登記を信じて土地を買ったりして、いざ！と思ったら…なんてニュースを何回か見た事があります。(地面師とは少し違うのでしょうか。ミナミの帝王にも何回も出てきたな～)
すぐに思い出せる様に私の記憶の引き出しにKURE5ｰ56をぶっかけておきます…。
ヤスさんの貴重な時間を割いて回答して下さり、ありがとうございました！
2022.10.01 11:57
かえるぽこさん
(No.5)
こんにちは！
実務と照らし合わせてみると頭の中で想像ができるので、すぐに覚える事ができますね！
詳しく教えてくれて感謝しています。
それにしても…最後に示してくれた事例…。
｢新居、やった♪｣と思ったら、家…無いんかい！ですね。
売主兼買主様はきっと、
(⊙ө⊙)･･････(￣□￣;)!!!
だったでしょうね…。
考えただけで怖いです(>_<)
親戚のおばちゃんが去年新築で家を購入したので、37条書面と35条書面を見せて欲しいって頼んでみます。合わせて媒介契約書や瑕疵担保の書類も見せてくれるといいな～(*^^*)
090さんの貴重な時間を割いて回答して下さり、本当にありがとうございました！
2022.10.01 12:10
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