35条 R3.10月問37-2
宅建39さん
(No.1)
こちらの道場の解説を見ると、
問題 手付金の保全措置を講じないこと
解答 支払金または預り金を受領するときは〜と書いてあります。
・50万未満のもの・保全措置講じられている・売主または交換の当事者の宅建業者が当期以降に受領するもの
は、支払金または預り金の保全措置に対してだと思っていましたが、手付金にも該当するんでしょうか。
35条の手付金と支払い・預かり金の違いをはっきり区別できるようどなたか、分かりやすくご教授ください
2022.09.28 08:10
宅建39さん
(No.2)
問
宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約において、宅地建物取引業者ではない買主から保全措置を講ずる必要のない金額の手付金を受領する場合、手付金の保全措置を講じないことを、重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。
解
誤り。宅地建物取引業者が、支払金または預り金を受領しようとするときは、保全措置を講ずるかどうか及びその保全措置の概要を重要事項の一つとして説明しなければなりません（宅建業法35条1項11号）。ただし、以下のものについては支払金または預り金に該当しないとされています。
1. 受領する額が50万円未満のもの
2. 保全措置が講ぜられている手付金等
3. 売主又は交換の当事者である宅地建物取引業者が登記以後に受領するもの
保全措置を講ずる必要のある額未満であっても、受領額が50万円以上である場合には、保全措置を講ずるかどうかについて重要事項として説明する必要があります。しかし、本内容は37条書面の記載事項ではありません。
2022.09.28 08:20
090さん
(No.3)
そのうえで、実務では預り金と手付金の違いは、次のようになります
■手付金：契約成立の証として買主から売主に支払われるお金（35条、37条書面への記名、押印と共に支払われる額）
■預り金：上記手付金と別に授受される金額
例1：賃貸の敷金
例2：35条、37条書面等に記名、押印をする前、申し込み等に当たり、その証拠金として支払われる申込金
例3：売買取引において、残金のみでは、抵当権等の抹消に難があるとされる場合において、手付金を仲介会社が売主に渡さず、保全する場合 等
手付金は、契約後に支払われており、買主は、破棄、売主は、その倍額を返金することで、契約を解約できる特性を持っています
預り金の内、例2の申込金は、契約前に支払われており、契約が成立しない場合、売主は、無利息で全額を買主に返金をする義務を負います
基本、不動産の売買において、あまり売主が不動産業者で預り金要素が出てくる場合は多くありませんが、仲介業者が個人間の取引に入る場合に、例3の手付金の預かりの措置等を行う場合があり、その場合、35条書面で説明する場合がございます
2022.09.28 10:00
宅建39さん
(No.4)
解説ありがとうございます！
手付金と預かり金の違いがよくわかりました^_^
何度も申し訳ございませんが、
"手付金"、支払金、預かり金 共にすべて
・受領する額が50万未満
・保全措置が講ぜられている手付金等
・当事者である業者が登記以降に受領するもの
であれば、記載必要なしという事なんでしょうか？
問題と解説の趣旨が違うような気がして気持ち悪いです。
上記のような事であれば納得できるんですが。。
2022.09.28 11:30
090さん
(No.5)
・業者売主で、手付金が50万円未満だが、保全措置が必要な場合（未完成の300万円の物件取引で、手付金が40万円の場合等）→50万円以下ですが、保全措置が必要であるため、記載が必要
・上記のような事例以外で、50万円以下の預かり金等について→保全措置を講じる必要がないので記載が不要
考え方として、
1そのお金は手付金か否か→手付金の場合は、保全措置が必要な金額か否か（50万円はかんけいない）
2そのお金は手付金か否か→手付金でない場合は、50万円か否か
の2パターンで、まずは、記載の有無を判断された方がいいかと思います
尚、実務において、これは手付金か預り金か否かといった判断は、その名称のみならず実態に即して判断をされますが、宅建試験では、手付金なら手付金、申込金なら申込金という風に記載をされるので、そこまで違いにこだわらなくても大丈夫かと思います
また、解説にある「3点の該当しない項目」の知識がないと、解けない問題は、このサイトに載っている1200問の中にも特段無かったと思うので、そこまで深く考えなくても大丈夫かと思います
宅建試験においては
・クーリングオフは、手付金、申込金等、名称の如何を問わず、支払われた金額を全額返金しないといけない
・業者売主の場合、名称の如何を問わず、業者でない買主から支払われた各金額が基準以上を超えるなら、その全額に保全措置が必要
といった程度の所でしか、この申込金、支払金といった単語は出てきませんからね
2022.09.28 12:07
Rickyさん
(No.6)
私の理解は、35条書面には、保全措置を講ずるか否か講ずるときはその概要は、記入が必須。講ずるか否かは任意なので講じないなら講じないと書けばok。講ずると書いても、50万円以下、保全措置を講じた手付金等、登記後に受け取るもの、報酬は講じなくてok。なんですが違うでしょうか。
2022.09.28 13:47
ニャン太郎。さん
(No.7)
私のモヤモヤを鋭く突いていただき有難うございます。
私のテキスト（みんほし）の記述も非常に不親切で何回読んでもわからなかったのですが、皆様のやりとりを踏まえて無い頭を振り絞って達した結論が以下の通りです。勇者様コメントをお願いいたします。
●手付金保全措置の概要
・契約後に、手付金を受領して保全措置を取る場合における、その措置の概要
（手付金を受領するつもりがなくても記載する＝まだ契約未締結で確定していないので）
●支払金・預り金の保全措置の概要
・ここでの「預り金」は、実質的には「契約後、支払金に充当される申込金」と考えてOK（契約しない場合は返還されるので）。
・契約後に、支払金（元預り金を含む）が手付金とあわせて要保全水準となる場合の措置は、「手付金保全措置の概要」でカバーされるためここでは記載不要。
・契約後に、支払金（元預り金を含む）が手付金とあわせて要保全水準に達しない場合の措置（保全するつもりかしないつもりか、するつもり場合はその概要）を、ここでは記載する。
（支払金を50万までしか受領しないつもりでも記載する＝同上の理由で）
2022.09.29 00:25
Rickyさん
(No.8)
2022.09.29 06:46
ニャン太郎。さん
(No.9)
ご説明感謝します。確かに、代理や媒介で業者が預かるケースはあまり想定していませんでした。
しかしながら、預かり金は本来売主に渡るべきもので、保全措置を取るか取らないかの主体は売主なのではないか？など、更に私の頭の中は混迷を極めております。
正直言って、実務を経験していない私がこれ以上イメージすることは困難ですので、本件はここまでで諦めます。恐らく試験には字面だけを覚えておけば十分でしょうし。
お騒がせしたことをお詫びいたしますとともに、皆様に改めて感謝申し上げます。
2022.09.29 09:11
ヤスさん
(No.10)
既に解決？したみたいですが、むしろ手付金の保全措置の方が特別なんだと思った方がわかりやすいと思います。
Rickyさんが書いてくれている通り、業者が契約始めから登記までに受けとる金は、名称はともかく報酬以外は50万以上はすべて「預り金」です。
それは、この問題みたいに業者が自ら売主として手付金を受けとる場合でも、はたまた媒介や代理で業者が間に入って一旦手付金を受け取ってそれを売主に渡す場合もそうです。
買主や借主からしたら、そのお金をちゃんとした目的で使ってほしい、じゃあそれを保全してくれていた方が安心して取引できるってもんです。
しかし、世の中の普通の売買などで、途中払った代金の一部を保全するってありますか？
例えば自分が何かを売るときに、買主が現れて「今日ちょっと持ち合わせが少ないから半分払いますので取置きしてください。残りは明日持って来ますので。今日払った半分の金、あなた持って夜逃げするかもしれませんから保全措置とってください」と言われたら・・ムッとしますよね？
はぁ？私が信用できないのか？ってなります。
このように保全措置なんか取らないのが普通の取引ですよね？
しかし、宅建業法では業者が自ら売主でシロートの買主に売る場合に保全措置を義務付けている。理由はご存知なので省きますが、一般社会の取引の常識ではなく特別なものを規定してまでも一般消費者を守ろうとしています。
業者が自ら売主の場合だと、営業保証金制度とこの保全措置とダブルで守られているので、一般消費者も取引しやすいです。
しかし、この保全措置もある一定金額以下からとらなくても良いとなっています。これが、今回ネックになっている話なんですよね。
例えばこんな例を出してみます。
未完成の住宅20戸を業者が売主で分譲します。
1戸1500万で販売します。
20人買主集めてきて、1500万の4%の60万ずつの手付金を受け取ったとします。
4%ですから保全措置とらなくて良いですよね？
この業者夜逃げしました。20人被害者います。1人60万の被害です。
この夜逃げ業者の営業保証金から還付を受けようと、供託所行ったら他の被害者も来ていて、業者の営業保証金は1000万しかないから、何人かはあぶれちゃう事になりました。
こういう悲劇を生まないために、全部の手付金に保全措置をとりたいけど、それはちょっと難しい。
だから、せめて重説の際によく説明しておこうとなっているんです。
義務ではないので、保全措置取らないでも良いが、こういう悲劇になる可能性もあるからねと説明する必要がある訳です。
少しは理解の助けになりましたでしょうか。
2022.09.29 15:44
宅建39さん
(No.11)
何度も申し訳ございませんでした。
試験においてはそこまで気にする要素ではないとの事でホッとしました
にゃん太郎さん
疑問に思う方はいると思い質問させていただきました。
お役立ちできてよかったです
Rickyさん
解説本当にありがとうございます。
確かに8種制限は苦手分野なので今回でもう少し固めていかねばと思います。
ヤスさん
いつもわかりやすい解説本当にありがとうございます。
とても毎回わかりやすいのでとても助かっております！
2022.09.30 09:30
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