通行地役権が難しすぎます。助けてください。

りいさん
(No.1)
過去問道場  5.所有権・共有～～  の中で

令和2年10月試験
★Aが、甲土地を囲んでいる土地の一部である乙土地を、公道に出る為の通路にする目的で賃借したあと
甲土地をBに売却した場合、乙土地の賃借権は甲土地の所有権に従たるものとして
甲土地所有者とともにBに移転する。

1）つまり、これは公道に出るために必要なものだったということで絶対的に必要なことだから
囲繞地通行権  だと、捉えるということですか？

2）この問題はの答えは、「当然に移転しない、Bが通れるようになるためには、賃借権の譲渡  または、  乙土地所有者の承諾が必要」とのことですが、


平成14年試験
★通行地役権の設定登記をした後、Bが、乙土地をDに譲渡し、乙土地の所有権移転登記を経由したあと、Dは、この通行地役権が自己に移転したことをAに主張できる。

1）この答えは、〇で「適正に譲渡移転登記しているので、地役権も移転する」とのことですが、
上記に記載している令和2年の問題の  2）の答えと、なんだか一致しないのは何故でしょうか。

→結局、所有者が変われば、地役権も移転するのか、しないのか。
何をしたら、引き続き通行できるのか、もしくはできないのか。
解く問題によって、答えが変わるような気がするので、何か私が勘違いをしているんだと思います。

このあたり、教えていただけるとたいへん助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。
2021.04.29 17:57
machanpupuさん
(No.2)
平成2年10月の問題では「公道に出るための通路にする目的で賃借した」と書いてあるところが、ポイントです。他人の土地を通る場合、そなたの仰っている「囲繞地通行権」（＝袋状通行権）と、地役権があるようですが、この設問の場合、必ずしも囲繞地とは限りません。例えばこの賃借した通路の他にも私道を持っているかもしれませんし、囲繞地であっても地役権のある別の道も持っているかもしれません。賃借しているとのことなので、そもそも権利とは言えないのではないでしょうか。地役権には付従性があります。土地家屋調査士の参考書には「地役権の有する土地に対して、地役権だけを譲渡したり抵当権に入れたりすることはできない。すなわち、地役権だけが権利の目的になることはないのである。つまり、地役権というのは要役地に隣接して存するものであるから、要益地の所有権が移転すると、当然地役権も移転する。また要役地が抵当権の目的になれば、当然地役権も入る。こういうのを地役権の付従性と呼んでいる。（民法281条）とあります。また、平成2年10月の解答で「Bが通れるようになるには」と記載されているのは、「この道」を通れるようになるのは、との意味であって、必ずしも道路に出る手段が他にないとの意味ではないですね。自分も学習中なので、説明が下手ですが参考になりますでしょうか。
2021.04.30 07:24
machanpupuさん
(No.3)
管理人さま、申し訳ありません。勝手に答えてしまいました。
2021.04.30 08:50
管理人
(No.4)
> machanpupuさん
色んなサイトを運営しているので、すべての質問に回答をするというのは中々大変になってきています。なので、利用者様が投稿をしていただけるのは大歓迎です。

ただし、当サイトと競合サービスを紹介したりそのページが引っ掛かる検索ワードを含む投稿は、関係者の宣伝行為と見分けがつかないのでご遠慮いただくようお願い致します。
2021.04.30 17:44
管理人
(No.5)
> りいさん
通行地役権は土地に付いている権利、通行のための賃借権は人に対する権利です。

従いまして、通行地役権の設定されている土地を購入した場合、その土地の新所有者は当然に通行地役権を取得する一方、賃借権は従前の所有者が道路が存する土地の所有者に対して持つ権利ですので、所有者が変わっても当然には新所有者に移転しません。

令和2年10月試験で賃借権が当然には移転しないとしているのはこのためです。ただ「甲土地が他の土地に囲まれて公道に通じない土地」ということなので、法律上、当然に認められる囲繞地通行権を主張して通行することはできます。
平成14年試験では地役権が設定されているので、所有権の移転に伴い地役権も移転します。
2021.04.30 18:03
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