宅建試験 平成11年試験 問37

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問37

宅地建物取引業者Aが、Bから宅地の売却の依頼を受け、Bと専属専任媒介契約（以下この問において「媒介契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. 「媒介契約の有効期間内に宅地の売買契約が成立しないときは、同一の期間で契約を自動更新する」旨の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。
  2. 宅地の買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができると認められる場合には、Aは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録する必要はない。
  3. Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aが媒介契約を締結したときにBに交付すべき書面には、BがAの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。
  4. 媒介契約において、「Bが他の宅地建物取引業者の媒介によって宅地の売買契約を成立させた場合、宅地の売買価額の3パーセントの額を違約金としてAに支払う」旨の特約は、無効である。
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正解　3

分野

科目：5 - 宅地建物取引業法等
細目：6 - 媒介契約

解説

  1. 誤り。専任媒介契約（専属専任媒介契約を含む）の有効期間は3月を超えることができず、更新は依頼者の申出がある場合に限り認められます。自動更新の特約は、依頼者の申出の要件を満たさないため無効です（解釈運用-第34条の2関係6(3)⑧）。ただし、無効となるのは当該特約の部分のみであり、媒介契約全体が無効となるものではありません（宅建業法34条の2第3項・4項）。
  2. 誤り。専任媒介契約を締結した宅建業者は、契約締結の日から休業日を除いて7日（専属専任では5日以内）に、所定の事項を指定流通機構に登録しなければなりません。この登録義務を省略できる例外は存在せず、買主の探索が容易と認められる場合であっても登録は免除されません（宅建業法34条の2第5項・宅建業法規則15条の10）。
  3. [正しい]。媒介契約に関する業務規制は、依頼者が宅建業者である場合にもすべて適用されます。専属専任媒介契約は、依頼者が媒介を依頼した業者の探索した相手方以外の者と売買・交換の契約を締結できない特約を含む契約であり、依頼者がこれに違反した場合の措置を書面に記載することを要します（宅建業法規則15条の9第2号）。
  4. 誤り。専任媒介契約（専属専任媒介契約を含む）は、依頼者が他の宅建業者の媒介によって契約を成立させることを禁止する特約を含む契約であり、依頼者がこれに違反した場合の措置を書面に記載することを要します（宅建業法規則15条の9第1号）。違反時の措置として違約金を支払う旨の特約を定めることは可能であり、売買価額の3％程度であれば一般的には有効になると解されます（最判昭45.10.22）。
    【補足】違約金の額が多い場合には、公序良俗違反や消費者契約法違反により無効となる余地はあります。
したがって正しい記述は[3]です。
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