宅建試験 平成11年試験 問34

問34

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと土地付建物の売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「重要事項説明書」とは、同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面をいうものとする。
  1. 当該建物の敷地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である場合、Aは、重要事項説明書に申請書の写しを添付し、その旨をBに説明すれば、売買契約を締結することができる。
  2. Bが、当該建物の近所に長年住んでおり、その建物に関する事項を熟知していると言っている場合、Aは、Bに対して重要事項説明書を交付すれば、重要事項の説明を行うことなく、売買契約を締結することができる。
  3. 損害賠償額の予定及び違約金について、Bから提示された内容のとおりとする場合、Aは、重要事項説明書に記載してその内容を説明することなく、売買契約を締結することができる。
  4. Aが、遠隔地に住んでいるBの了承を得て、「Bが希望する時期に説明をする」旨の条件付きで重要事項説明書を郵送した場合で、Bから希望する時期を明示されないときでも、Aは、重要事項の説明を行った後に限り、売買契約を締結することができる。
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正解　4

分野

科目：5 - 宅地建物取引業法等
細目：7 - 35条書面

解説

  1. 誤り。宅建業者は、自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む）を締結してはなりません。ただし、その物件を取得する契約（予約を含み、停止条件付きを除く）を締結している場合等を除きます。
    本肢では甲市への払下げを申請中としており、取得契約は締結されていません。したがって、重要事項説明書に申請書の写しを添付して説明しても、売買契約を締結することはできません（宅建業法33条の2）。
  2. 誤り。重要事項の説明は、買主が宅建業者である場合を除き省略することができません。これは説明の相手方が物件の事情を熟知していると言った場合や、相手方の承諾を得た場合であっても同様です。重要事項の説明は契約が成立するまでの間に行うことが求められているため、説明を省略して契約を締結することはできません（宅建業法35条1項）。
  3. 誤り。損害賠償額の予定または違約金に関する事項は、重要事項説明書の記載・説明事項です。Bの提示した内容どおりかどうかにかかわらず、定めがある場合には、その内容を重要事項説明書に記載して説明する必要があります（宅建業法35条1項9号）。
  4. [正しい]。重要事項の説明は、契約が成立するまでの間に行わなければなりません。理由や事情を問わず、契約締結前に重要事項の説明を行うことが必要であり、説明を行った後に限り、契約を締結することができます（宅建業法35条1項）。
したがって正しい記述は[4]です。
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