宅建試験 平成11年試験 問33（改題）
問33
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bと締結した宅地の売買契約（代金4,000万円、手付金400万円）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金400万円を放棄して、Aは1,000万円を償還して、契約を解除することができる」旨定めた場合、その定めは無効である。
- 契約に「Aが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う場合、Bは、損害賠償の請求をすることができるが、契約の解除ができるのは当該不適合が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微ではないときに限る」旨定めた場合、その定めは無効である。
- 契約に「Aが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、Bが、Aに不適合を通知すべき期間を、宅地の引渡しの日から2年間とする」旨定めた場合、その定めは無効である。
- 契約に「債務不履行による契約の解除に伴う損害賠償額の予定及び違約金の合計額を代金の額の3割とする」旨定めた場合、その定めは、当該合計額につき800万円を超える部分については、無効である。
広告
広告
正解 4
分野
科目：5 - 宅地建物取引業法等細目：7 - 35条書面
解説
- 誤り。宅建業者が自ら売主となる売買契約で受領した手付は解約手付とされ、買主は手付を放棄し、売主はその倍額（本問では800万円）を現実に提供して解除できます。これより買主に不利な特約は無効ですが、本肢の定めは業者側の償還額を1,000万円に加重するもので、買主にとって不利はないため有効です（宅建業法39条2項・3項）。
- 誤り。債務不履行による契約の解除は、民法上、その不履行が契約および取引上の社会通念に照らして軽微であるときはすることができないとされています。本肢の定めはこの民法の規定と同じ内容であり、買主に不利な特約とはいえないため有効です（民法541条・宅建業法40条）。
- 誤り。契約不適合責任について、通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約は有効されています。2年以上ですから、2年ちょうどでも有効な特約となります（宅建業法40条）。
- [正しい]。宅建業者が自ら売主となる売買契約では、債務不履行による解除に伴う損害賠償額の予定と違約金の合計額は、代金の額の10分の2（本問では800万円）を超えてはならず、これを超える定めをした場合、超える部分についてのみ無効となります。定め全体が無効となるのではない点に注意が必要です（宅建業法38条）。
広告
広告