宅建試験 平成11年試験 問14

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問14

賃貸人Aと賃借人Bとの間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
  1. 「Aは、Bが建物に造作を付加することに同意するが、Bは、賃貸借の終了時に、Aに対してその造作の買取りを請求しない」旨の特約は有効である。
  2. Bが死亡した場合で、その当時Bの相続人でない事実上の配偶者Cがこの建物で同居していたとき、Cは、当該建物の賃借権に限っては、相続人に優先してBの賃借人としての地位を承継する。
  3. この建物が、その敷地の売却に伴い2年後に取り壊されることが明らかな場合に、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」旨の特約をAB間の賃貸借契約に定めるときは、公正証書によってしなければならない。
  4. BがAに敷金を交付していた場合に、Aがこの建物をDに売却し、賃貸人としての地位をDに承継したときでも、Dの承諾がない限りAの敷金返還債務は承継されず、Bは、Aに対してのみ敷金の返還請求をすることができる。
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正解　1

分野

科目：1 - 権利関係
細目：15 - 借地借家法（建物）

解説

  1. [正しい]。造作買取請求権を定める借地借家法の規定は任意規定とされており、普通建物賃貸借・定期建物賃貸借のいずれの契約でも、賃貸借終了時に造作の買取りを請求しない旨の特約を有効に定めることができます（借地借家法33条・37条）。
  2. 誤り。借家人が死亡した場合、賃借権は相続財産として相続人に承継されるのが原則です。ただし、借家人が相続人なしに死亡した場合には、事実上の配偶者等の同居者に賃借人の地位が承継されます。事実上の配偶者等の同居者が相続人に優先して賃借人の地位を承継することはありません（借地借家法36条1項）。
    【参考】借家人死亡後、賃借権のない内縁の配偶者等については、相続人の賃借権の援用や権利濫用の法理などにより保護され、引き続き居住できるようになっています（最判昭39.10.13・最判昭42.2.21）。
  3. 誤り。取壊し予定の建物の賃貸借において、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定める特約は、建物を取り壊すべき事由を記載した「書面」によって行います。公正証書によることまでは要求されていません（借地借家法39条2項）。
  4. 誤り。賃貸人たる地位が建物の譲渡に伴い譲受人（建物の新所有者）に移転した場合、敷金に関する権利義務も当然に譲受人に承継されます。譲受人Dの承諾は不要であるため、賃借人Bは譲受人Dに対して敷金の返還を請求できます（民法605条の2第4項・最判昭44.7.17）。
したがって正しい記述は[1]です。
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