借地借家法（土地）（全26問中5問目）

No.5

Aは、所有している甲土地につき、Bとの間で建物所有を目的とする賃貸借契約（以下この問において「借地契約」という。）を締結する予定であるが、期間が満了した時点で、確実に借地契約が終了するようにしたい。この場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
令和3年10月試験　問11
  1. 事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。
  2. 居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、公正証書によって借地契約を締結するときであっても、期間を20年とし契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることはできない。
  3. 居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、借地契約を書面で行えば、借地権を消滅させるため、借地権の設定から20年が経過した日に甲土地上の建物の所有権を相当の対価でBからAに移転する旨の特約を有効に定めることができる。
  4. 借地契約がBの臨時設備の設置その他一時使用のためになされることが明らかである場合には、期間を5年と定め、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることができる。
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正解　3

問題難易度
肢133.1%
肢220.3%
肢336.4%
肢410.2%

分野

科目：1 - 権利関係
細目：14 - 借地借家法（土地）

解説

定期借地権には以下の3つのタイプがあります。
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  1. 正しい。期間が60年ですので10年以上50年未満の事業用定期借地権等は使えませんが、存続期間が50年以上であれば、一般定期借地権を設定することによって期間満了をもって契約を終了させることができます（一般定期借地権は建物の用途を問いません）。一般定期借地権は書面で合意することが要件となっているので、公正証書による必要はありません（借地借家法22条1項）。
    存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
    賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。（R1-11-3）
    本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。（H29-11-4）
  2. 正しい。存続期間が20年で期間満了により契約終了させるためには、事業用借地権しか選択の余地がありません。事業用借地権は居住用建物の所有を目的としては設定できませんから、存続期間の延長がない借地契約とすることはできません（借地借家法23条2項）。
    専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
    賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。（R1-11-4）
    甲土地につき、小売業を行うというBの計画に対し、借地借家法が定める要件に従えば、甲土地の賃貸借契約締結によっても、又は、甲土地上にAが建物を建築しその建物についてAB間で賃貸借契約を締結することによっても、Aは20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。（H18-13-3）
    AB間の借地契約が、公正証書により10年の事業専用の目的で締結された場合には、Bは建物買取請求権を有しない。（H14-13-1）
  3. [誤り]。定期借地権の一つに「建物譲渡特約付借地権」があります。これは、借地権を消滅させるために、設定後30年以上を経過した日において、借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定める契約です。建物譲渡特約付借地権を設定するには存続期間が30年以上でなければなりませんから、設定後20年で譲渡する旨を定めることはできません（借地借家法24条1項）。
    借地権を設定する場合（前条第二項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第九条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。
    居住の用に供する建物の所有を目的として借地権を設定する場合において、借地権を消滅させる目的で、その設定後30年を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めても、この特約は無効である。（R6-11-2）
    Aの借地権は、その設定後30年を経過した日における建物譲渡とともに消滅し、本件契約がABの合意によらずに法定更新されることはない。（H12-11-2）
  4. 正しい。一時使用のために借地権を設定したことが明らかである場合には借地借家法の規定の適用がありません。この場合、民法の賃貸借の規定が適用されます。民法では50年以下の期間を定められますし、更新なしも問題ないため、期間5年で、存続期間の延長がない借地契約を定めることができます（借地借家法25条）。
    第三条から第八条まで、第十三条、第十七条、第十八条及び第二十二条から前条までの規定は、臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。
    仮設建物を建築するために土地を一時使用として1年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。（H24-11-4）
    甲土地につき、Bが1年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし、Bが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を15年としても、更新しない特約は無効である。（H18-13-2）
したがって誤っている記述は[3]です。
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