借地借家法（建物）（全28問中22問目）

No.22

動産の賃貸借契約と建物の賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
平成17年試験　問15
  1. 動産の賃貸借契約は、当事者の合意があれば書面により契約を締結しなくても効力を生じるが、建物の賃貸借契約は、書面により契約を締結しなければ無効である。
  2. 賃貸人と賃借人との間で別段の合意をしない限り、動産の賃貸借契約の賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うが、建物の賃貸借契約の賃貸人は、そのような修繕を行う義務を負わない。
  3. 動産の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めればそのとおりの効力を有するが、建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めても期間を定めていない契約とみなされる。
  4. 契約期間を定めた場合、賃借人は、動産の賃貸借契約である場合は期間内に解約を行う権利を留保することができるが、建物の賃貸借契約である場合は当該権利を留保することはできない。
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正解　3

問題難易度
肢115.6%
肢29.4%
肢358.9%
肢416.1%

分野

科目：1 - 権利関係
細目：15 - 借地借家法（建物）

解説

  1. 誤り。賃貸借契約は、契約内容を示して意思表示し、相手方が承諾することによって成立します。書面による契約は要件となっていません（民法522条）。よって、動産でも建物でもその契約は有効となります。
    定期建物賃貸借と取壊し予定の建物の賃貸借は、借地借家法により書面でしなければなりませんが、本問では除外されているので民法の原則どおりとなります。
    契約は、契約の内容を示してその締結を申し入れる意思表示（以下「申込み」という。）に対して相手方が承諾をしたときに成立する。
    ２　契約の成立には、法令に特別の定めがある場合を除き、書面の作成その他の方式を具備することを要しない。
  2. 誤り。賃貸借契約において、賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負います（民法606条1項）。借地借家法でも別段の規定はないので建物の賃貸借でも同様です。
    賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
    Bの責めに帰すべき事由によって甲建物の修繕が必要となった場合は、Aは甲建物を修繕する義務を負わない。（R5-9-3）
    ①でも②でも、特約がなくても、BはAに対して、甲土地の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。（R4-8-1）
    建物の賃貸人が必要な修繕義務を履行しない場合、賃借人は目的物の使用収益に関係なく賃料全額の支払を拒絶することができる。（H25-8-3）
  3. [正しい]。民法では賃貸借契約の最低期間を定めていないので、動産では6月の契約期間は有効となります。一方、定期建物賃貸借でない建物賃貸借で1年未満の契約期間を定めた場合、借地借家法の定めにより期間が定めのない契約とみなされます（借地借家法29条1項）。
    期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
    期間を1年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を1年とするものとみなされる。（R5-12-1）
  4. 誤り。契約期間を定めた場合でも、当事者が解約権を留保※した場合には途中解約を申し入れることができます（民法618条）。借地借家法でも別段の規定はないので建物の賃貸借でも同様です。
    ※留保とは「手放さずに手元にとどめておく」という意味です。"解約権を留保した場合"という言葉は条文上の表現なので分かりにくいですが、要するに「中途解約できる特約をしているとき」ということです。
    当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
    Bは、①では期間内に解約する権利を留保しているときには期間内に解約の申入れをし解約することができ、②では期間内に解除する権利を留保していなくてもいつでも解除することができる。（R4-6-3）
    賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。（H27-12-4）
    賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。（H26-11-4）
    本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は2年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。（H24-12-4）
したがって正しい記述は[3]です。
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