解説

1. [正しい]。建物の賃貸借は、登記がなくても、建物の引渡しがあれば、その後その建物について物権を取得した者に対抗することができます（借地借家法第31条）。本肢の登記のみを第三者対抗要件に限る特約は、借地借家法の規定よりも賃借人に不利なので、無効となります（借地借家法第37条）。
   

   第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。

2. 誤り。普通借家契約・定期借家契約のいずれも、当事者は借賃増減請求権を有します（借地借家法第32条1項）。いずれの契約形態でも賃料を一定期間増額しない旨の特約は有効です。一方、減額しない旨の特約については、定期借家契約では有効ですが普通借家契約では無効となります（借地借家法第38条9項）。
   

   建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

   第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

3. 誤り。建物賃貸借が期間満了や解約申入れによって終了するとき、賃借人は、賃貸人の同意を得て建物に取り付けた造作を時価で買い取るよう賃貸人に請求することができます（造作買取請求）。造作買取請求権の規定は任意規定なので、普通借家契約・定期借家契約のどちらでも、特約で造作買取請求権を認めない定めをすることができます（借地借家法第33条、借地借家法37条）。
   

   建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。

4. 誤り。賃貸借契約の原則として、期間の定めがある契約では、中途契約できる旨の特約をしたときを除いて契約期間内の解約は認められません（民法618条）。中途解約ができない旨の特約を定めることは可能ですが、原則をあえて明記したに過ぎないことになります。よって、普通借家契約では有効となります。
   定期借家契約においても原則として普通借家契約と同様に中途解約できません。しかし、床面積200㎡未満の居住用建物の場合で、転勤等のやむを得ない事情により中途解約をせざるを得ない場合は、解約の申入れをすることができるという例外があります（借地借家法第38条7項）。本肢の特約はこの権利を排除するものとなり、賃借人に不利となるので無効となります。
   

   第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、の申入れの日から一月を経過することによって終了する。