借地借家法（建物）（全28問中10問目）

No.10

Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
平成29年試験　問12
  1. AがBに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば、AB間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。
  2. Aが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から3月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Bがあらかじめ同意していれば、有効となる。
  3. Cが甲建物を適法に転借している場合、AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Cがその旨をBから聞かされていれば、AはCに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。
  4. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にAがBに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して、又は電磁的方法により提供して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。
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正解　4

問題難易度
肢18.9%
肢26.8%
肢312.1%
肢472.2%

分野

科目：1 - 権利関係
細目：15 - 借地借家法（建物）

解説

  1. 誤り。賃貸人が更新請求を拒絶するには、通知だけでは足りず正当事由が必要となります。また、期間満了後も継続して使用している賃借人に対して異議を述べないでいると、従前の条件で更新したとみなされます（借地借家法28条借地借家法26条2項）。
    建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
    前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
    BがAに対し、本件契約の解約を申し入れる場合、甲建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Bの解約の申入れに正当事由があるとみなされる。（H28-12-2）
    期間の定めがない場合、AはBに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、AはCに対していつでも返還を請求できる。（H21-12-2）
  2. 誤り。賃貸人からの解約申入れから契約終了までの期間は6か月を下回ることができません。
    期間の定めがある普通建物賃貸借であっても、中途解約できる旨の特約があれば、期間内に解約申入れをすることが可能です。契約に中途解約条項がある状態で、貸主側から正当事由を備えた解約申入れがあった場合、解約申入れの日から6ヶ月を経過することで建物賃貸借は終了します。本肢のように3ヶ月と定めても、賃借人に不利な特約として無効となります（借地借家法27条1項借地借家法30条）。
    建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
    この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
    本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてAが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から6月を経過した日に、本件契約は終了する。（R3⑫-12-2）
    本件契約について期間の定めをしなかった場合、AはBに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する。（R3⑩-12-1）
    期間の定めのない契約において、賃貸人が、解約の申入れをしたときで、その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は、解約の申入れの日から3月を経過した日に、契約は終了する。（H14-14-4）
  3. 誤り。転借人への原賃貸借契約が終了する旨の通知は、賃貸人Aが行わなければなりません。
    転貸借が行われている場合において、原賃貸借契約が期間満了や解約の申入れにより終了するときは、建物の賃貸人が転借人にその旨を通知しなければ賃貸借の終了を転借人に対抗することができません（借地借家法34条1項）。
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    建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
    Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。（R1-12-4）
    賃貸人Aは、AB間の賃貸借契約が期間の満了によって終了するときは、転借人Cに対しその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対し対抗することができない。（H16-13-2）
    建物の転貸借がされている場合（転借人C）において、AB間の賃貸借が正当の事由があり期間の満了によって終了するときは、Bは、Cにその旨通知しないと、Aに対しても、契約の終了を主張することができない。（H12-12-3）
  4. [正しい]。定期建物賃貸借の貸主は、あらかじめ借主に対し、契約の更新がなく期間の満了により建物の賃貸借は終了することについて書面を交付して（又は電磁的方法により提供して）説明しなければなりません。貸主がこの手続きをしなかった場合、契約の更新がない旨の特約は無効となります（借地借家法38条3項・5項）。
    ３　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
    …
    ５　建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
したがって正しい記述は[4]です。
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