平成16年試験 問20
日本難しいさん
(No.1)
肢
建築物の敷地が、都市計画により定められた建築物の容積率の限度が異なる地域にまたがる場合、建築物が一方の地域内のみに建築される場合であっても、その容積率の限度は、それぞれの地域に属する敷地の部分の割合に応じて接分計算により算出された数値となる。
とありますが、
建築物が一方の地域内のみに建築されているにも
かかわらず按分計算できると言えるのでしょうか？
単体の数値について按分計算するというのが理解できません。
2025.08.21 06:53
ロボコップさん
(No.2)
「敷地全体の位置」で容積率が決まる。
だから一方の地域にしか建っていなくても、敷地が2つの地域にまたがっている限り、按分計算が適用される。
「単体の数値について按分計算する」というのは、容積率限度という数値そのものを敷地割合で平均して求める という意味。
それは建物の建築位置とは無関係に、「敷地がどの地域にかかっているか」で決まる。
2025.08.21 10:27
日本難しいさん
(No.3)
ご回答ありがとうございます。
土地に対して計算し、
その値を建物の容積率に使っているが、
建てる位置は地域を跨いでもいいし、
どちらかの地域に建ててもいい。
ということですね。
この問いで言うと、
片側Aの土地を持っている分、もう片側Bだけに建てても、片側A分の容積率が加算される。
(片側Aは建物が立たず、空き地が確保される)
2025.08.21 20:33
ヤスさん
(No.4)
もし私の勘違いだったら大変申し訳ございません。
日本難しいさんがコメントの最後に書かれた「片側Aは建物が立たず、空き地が確保される」が気になってしまいまして。もしかしたら少し思い違いをされてらっしゃるのではとコメントさせていただきます。
ちゃんと理解されているのでしたら、「ヤスさん、ちゃんとわかってるよ」と笑い飛ばしてください。
容積率の限度が異なる地域にまたがる敷地の場合、敷地全体の容積率は加重平均で計算します。
つまり、その敷地のどこでも「加重平均して出した容積率」が適用されます。
Aだけに建物建てようが、Bだけに建物建てようが、はたまたABにまたがって建てようが、加重平均で計算した容積率が適用されます。
宅建試験では、容積率を計算しなさいと言う問題は最近出ませんが、FP試験ではよく出てます。
試しに例を出します。前面道路の幅員による制限の容積率の計算は今回複雑になるので除外して、指定容積率(都市計画で決めた容積率)だけで考えますね。
敷地面積500㎡
内訳：近隣商業地域300㎡(容積率500%)
第1種住居地域200㎡(容積率300%)
こういう2つの異なる容積率にまたがる敷地があったとします。
容積率からざっくり考えると、近隣商業地域側だと容積率500%ですから5階建てまでの建築物、第1種住居地域側だと容積率300%ですから3階建てまで建てられるとなります。
じゃあ、この敷地は、一体全体容積率はいくらなの？建物は何階建てまで建てられるの？と思いますよね。
近商側だけに建てるなら、5階、1住だけに建てるなら3階とそれでも良いように感じるかもしれませんが、敷地の片一方を空地にしちゃうのって、土地の有効活用の面から考えたらもったいなくないですか。
こういう場合の敷地全体の容積率を出すときに使うのが加重平均です。では計算してみます。
近商地域→300㎡は敷地全体の面積500㎡からしたら3/5
1住地域→200㎡は敷地全体の面積500㎡からしたら2/5
近商地域の容積率500%×3/5＝300%
1住地域の容積率300%×2/5＝120%
300＋120＝420%
加重平均して出てきた容積率は420%となりました。
これがこの敷地全体の容積率となります。
つまり、この敷地のどこに建物建てようが、420%が上限になります。近商側だけに建てようと、1住側だけに建てようと、2つの地域にまたがって建てようと420%、つまり4階建ての建物を建てる事ができます。
この加重平均がなぜあるかですが、用途地域の指定って、敷地の境界関係なく指定されるんです。なんなら敷地の真ん中で分けられるとかあるんです。
そうなると、そんな土地持っている人は1つの用途地域だけの土地持ってる人に比べたらちょっと不公平感が出ませんか。
また近商側は5階建て、1住側は3階建てとした合体した建物建てるとなんかいびつな建物になっちゃうし、片一方だけ建てると、先ほど書きましたがもう片方を遊ばせる事になり、土地の有効活用の面から見たら無駄ができてしまいます。
だから、この加重平均と言う方法が使われるんです。
建物を敷地内のどこに建てようが、敷地全体の容積率を出すために、加重平均で計算すると言う事になります。
2025.08.23 01:50
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2025.08.21 17:49｜
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