長期の空き家特例について
左利きベンツさん
(No.1)
1年以上、居住の用に供されていないものや事業の用に供されていないもので、事前に合意を得ていることが要件ですが、居住の用だと、借主からは承諾があるのみ1.1倍(承諾ない場合は、0.55倍)ですが、もし、承諾がなかったとしても、貸主からは1.1倍のみの受領になるのでしょうか。
ということは、貸主1.1倍+借主0.55倍が上限ということになりますか？？
また、居住の用ではなかったとして、2.2倍ですが、
双方からの依頼において、説明して合意を得るのは、双方からの合意のみなのでしょうか。片方のみではだめということでしょうか。
仮に貸主のみが依頼したとしたら、借主からは受領することはできないのでしょうか。
2025.07.23 16:07
宅建受かりたいさん
(No.2)
これの「第 九 長 期 の 空 家 等 の 貸 借 の 媒 介 に お け る 特 例」によれば
・居住用で借主承諾なし
借主0．5、貸主1．5
・居住用で借主承諾あり
借主1．0、貸主1．0
になって最終的に借賃の2ヶ月を超えないように受け取ると思います。
またこの制度は借主の許可というのは基本的に不要というか無理なものではないかと思っています。
何故ならたまたま数年借主が決まらなかった不人気物件とかではこの制度は利用できず、全く世の中に賃貸として存在しないものを急に貸そうとした場合に適用するというものだからです。
物件の情報自体が出回ってないはずのものを借主から許可というのはちょっと合わない気がしています。
2025.07.24 00:19
左利きベンツさん
(No.3)
2025.07.24 01:47
ヤスさん
(No.4)
おそらく記載する際に間違えただけなのかなと思うので、少し指摘するのを、ためらったのですが、「1年以上」ではなくて、「少なくとも1年を超えて」ですよ。
宅建受かりたいさんが記載してくれた報酬告示とともに、通達である【宅建業法解釈・運用の考え方】も、丁寧にさらっておいてください。下記に長期の空き家等の特例(媒介)に関する部分を載せておきます。
確かに報酬規定の改正は、今年の宅建試験の業法の一番の話題で、当掲示板でも何度もスレが立っているテーマではありますが、私個人としては、個別具体的な例を出して「いくら報酬受け取れますか」的な問題は出しにくいと考えています。なぜなら法改正後は、まだ運用が始まったばかりではっきり固まっているとは言えず、問題点などこれから出てくる段階でしょう。そんな中で試験で突っ込んだ問題だったり、個別具体的な問題は出しにくいと思います。
それよりは、通達とも言える【解釈・運用の考え方】や報酬告示から抜き出して出題される可能性が高いと思っています。
【業法解釈・運用の考え方(一部抜粋)】
告示第九（長期の空家等の貸借の媒介における特例）関係
① この規定は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して受けることのできる報酬額の特例として、長期の空家等の貸借の媒介については、告示第四の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、告示第四の規定により算出した金額を超えて、依頼者の双方から受ける報酬の額の合計額が借賃の1月分の2．2倍に相当する金額を超えない範囲内で報酬を受けることができることを定めているものである。
また、この規定は、長期の空家等の借主である依頼者から受ける報酬の額が、告示第四の規定による通常の上限の範囲内（借賃の1月分の1．1倍（居住用にあっては、媒介の依頼を受けるに当たって当該借主である依頼者の承諾を得ている場合を除き、0．55倍）に相当する金額以内）である場合に限り、適用されるものであることから、この規定に基づき宅地建物取引業者が通常の上限を超えて依頼者から受けることのできる報酬は、長期の空家等の貸主である依頼者から受けるものに限られる。
② 「長期の空家等」とは、宅地建物取引業者が貸主である依頼者から媒介の依頼を受ける時点において「現に長期間にわたって居住の用、事業の用その他の用途に供されていないこと」又は「将来にわたり居住の用、事業の用その他の用途に供される見込みがないこと」のいずれかに該当する宅地又は建物をいい、例えば、前者については、少なくとも1年を超えるような期間にわたり居住者が不在となっている戸建の空き家や分譲マンションの空き室、後者については、相続等により利用されなくなった直後の戸建の空き家や分譲マンションの空き室であって今後も所有者等による利用が見込まれないものなどが考えられる。
なお、入居者の募集を行っている賃貸集合住宅の空き室については、事業の用に供されているものと解されることから、長期の空家等には該当しない。
③ 宅地建物取引業者は、この規定に基づき告示第四の規定により算出した金額を超えて報酬を受ける場合には、媒介契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意すること。
2025.07.24 21:59
左利きベンツさん
(No.5)
"少なくとも1年を超える"が大切なポイントですね。
もし1年を超えていて、現に事業、居住の用に供されていない場合で、事業用マンションの場合でも2.2倍までが限度ということになりますか？？
ただの事業用マンションのみ記載されていて、長期の空き家特例を考慮するものの問題だとしたら、どうなるのでしょうか。
2025.07.25 12:09
宅建受かりたいさん
(No.6)
事業の用というのは宅建などの事業で利用していたという理解です。
なのでNo.2の最後の方で記載した”たまたま数年借主が決まらなかった不人気物件”は宅建業でつかってたよね？＝だったら見つからなくても事業の用に供していたモノだからこの制度は対象外だよと読んでました。
2025.07.25 12:41
不動産業者のぼぶさん
(No.7)
居住の用（賃料が発生しない住居・自己使用や親族使用など）と事業の用（賃料を得る貸室契約・賃貸借契約などの貸家）等に関しては空家になってから1年以上経過すれば長期空き家に該当しますので、募集自体は行っていても問題ありません。居住だろうが賃貸だろうが不使用・空き家になってから1年以上経過が肝です。
報酬に関して、原則は貸主・借主の双方に合意がある場合に合計で賃料の1.1ヵ月分を受領可となりますが、あくまで報酬を得ること自体に合意が必要で、その額に関しても合意が必要です。
一般的に実務上は借主に1.1ヵ月分を頂くか借主0.55ヵ月・貸主0.55ヵ月が多いです。
承諾が無ければ貸主・借主いずれも報酬は得られません。実務上一般的には貸主から得る場合は媒介契約・借主は媒介契約書に代えて重要事項説明書に報酬額記載で済ませているケースが多いです。
長期空き家に関しては不人気物件が想定される為、借主から報酬を得ることは実務上は難しいと思われます。ただし、募集業務に係る費用を補填するために合意があれば貸主から2.2ヵ月分まで報酬を得られるという形になります。あくまで合意の上なので、借主0.55ヵ月・貸主1.55ヵ月などでも問題ないですし、双方合意の上で仲介業者が得る報酬額の合計が2.2ヵ月分を超えない範囲で調整できるという話です。
実務の話も入れた方が分かりやすいかと思いましたので補足しました。ご参考になれば幸いです。
2025.07.25 14:47
左利きベンツさん
(No.8)
不動産業者のぼぶさん、とても初歩的な質問をしてしまいますが、
＞原則は貸主・借主の双方に合意がある場合に合計で賃料の1.1ヵ月分を受領可となりますが、あくまで報酬を得ること自体に合意が必要で、その額に関しても合意が必要です。
通常の賃貸借の報酬でも、売買での媒介、代理でも、合意が必要なのでしょうか。また、額に関しても合意が必要なのでしょうか。
2025.07.25 19:13
宅建受かりたいさん
(No.9)
2025.07.25 21:16
宅建受かりたいさん
(No.10)
>事業の用（賃料を得る貸室契約・賃貸借契約などの貸家）等に関しては空家になってから1年以上経過すれば長期空き家に該当しますので、募集自体は行っていても問題ありません。
の、募集自体は行っていても問題ありません。というのはたまたま不人気でずっと募集していたけど1年超えとなったら不使用・空き家のままでいられるということ＝制度の適用内という意味でしょうか？
ちょうどヤスさん(No.4)で転機してくださっている解釈・運用の考えで
>② 「長期の空家等」とは、
の最後に
>なお、入居者の募集を行っている賃貸集合住宅の空き室については、事業の用に供されているものと解されることから、長期の空家等には該当しない。
とあって入居者の募集をしていた場合は事業の用として使っていると解釈する＝長期の空家等の貸借の特例は使えないと思うのですが違うのでしょうか
2025.07.25 21:28
不動産業者のぼぶさん
(No.11)
＞通常の賃貸借の報酬でも、売買での媒介、代理でも、合意が必要なのでしょうか。また、額に関しても合意が必要なのでしょうか。
ご指摘の通りです。
予め報酬の支払およびその額について合意が必要となります。
募集広告には仲介手数料の明示がされていることが多く、
実際の契約手続きにおいても、最初に媒介契約書や重要事項説明書を取り交わす流れとなっております。
宅建受かりたいさん（左利きベンツさん）
ご指摘の件について、大変失礼いたしました。
実務上のグレーゾーンであり、私も誤った解釈をしておりました。申し訳ございません。
「長期の空家等」に関しては、
入居者募集を行っている時点で「事業の用に供している」と解されるため、
1年以上「未使用・未募集」の状態が必須となります。
よって、入居者募集をしている空き室については、
特例の適用対象外となるのが正しい理解です。
宅建受かりたいさんのおっしゃる通りで、特例は使えません。
今後ともよろしくお願いいたします。
2025.07.26 10:48
左利きベンツさん
(No.12)
重説を通しての合意ということになるということでしょうか？？
2025.07.26 11:17
宅建受かりたいさん
(No.13)
確認ありがとうございます。私も理解が深まりましたありがとうございます。
2025.07.26 13:37
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2025.07.23 13:17｜
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