35条、37条の契約内容不適合
コジコジさん
(No.1)
問題文に「建物の売買の媒介において、売主が種類または品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わない旨の定めをする場合は…」とありますが、そもそもこれって、8種制限のところで、原則として買主に不利な特約は無効と勉強したのですが、この問題の解説は、重要事項の説明対象ではないが、37条の記載事項です、と言っています。
なぜ買主に不利な特約はダメなのに、37条での記載事項にできるのでしょうか？
すごく基本的なことだったらすみません(*_*)
宜しくお願いいたします。
2025.07.09 18:36
クロアリさん
(No.2)
責任を負いませんよ〜って定めは、実務経験がある方曰く「買主側が業者」のケースが多いそうです。
売主(非宅建業者)側に「別に何かあっても責任取らなくていいので買わせてください！」とお願いしている、というパターンが重みたいです。
余談ですが…
私もここが大大大苦手で、え？これめっちゃ不利じゃない？許されるの？みたいなことで何度も躓きました。
一番基礎的な部分が「基礎的すぎるから」という理由で抜け落ちてることって意外とあります。8種制限とは別ですが、免許の欠格事由の「三大悪事(三大不正とか色々言いますが)」とかが抜け落ちがちかな。こちらのスレが正にその例です。スレ主様がすごく良い質問をされています。
https://takken-siken.com/bbs/4591.html
今一度8種制限の基礎を復習してみてください。
2025.07.09 19:34
宅建女子さん
(No.3)
>買主に不利な特約はダメなのに、37条での記載事項にできるのでしょうか？
ダメじゃないですよ。
8種制限というのは、売主が宅建業者の場合の制限です。
問題には「建物の売買の媒介において」と書いてあります、【媒介】です。
媒介というのは、売主と買主の間に入って仲介するだけです。
建物の保証は元の持主である売主の責任です。
売主が業者でないなら担保責任はどんな内容でもいいんです。
免責でも構いません。
2025.07.09 20:24
コジコジさん
(No.4)
言われてみれば、確かにこの問題は、売主は宅建業者と記載されていますが、買主が、非宅建業者だとは言っていませんね…。なので、買主が宅建業者というパターンもありえるので、必ずしも8種制限にあてあまる場面設定ではないということですね！
実務経験者のお話も教えてもらい、すごく納得できました。私も、こんな不利な特約付けてくる不動産会社、アヤシイとか思いました(・へ・)
とても助かりました。基礎中の基礎が抜けてしまっていました…。復習します。
欠格の部分もアドバイスいただいて感謝です。こちらもテキストと照らし合わせて確認します。
ありがとうございました(^o^)
2025.07.09 20:30
コジコジさん
(No.5)
テキストを見返しました。業者が自ら売主となる場合に限って適用される。宅建業者Aが売主、素人の買主Bさん、宅建業者Cさんが媒介業者なら、Aさんには8種規制がかかるけど、Cさんには適用されないとありました。
問題文をしっかり読めていなかったのと、8種制限の基礎ができていないので、反省しました。
親切に教えていただき、ありがとうございました。
2025.07.09 20:40
宅建女子さん
(No.6)
>宅建業者Aが売主、素人の買主Bさん、宅建業者Cさんが媒介業者なら、Aさんには8種規制がかかるけど、Cさんには適用されないとありました。
これは間違っていませんが、問題の設定とは違います。
>確かにこの問題は、売主は宅建業者と記載されていますが、
そのようなことは書いてありません。
「売主が…(中略)…不適合を担保すべき責任を負わない旨の定めをする場合は」と書いてありますので、この売主は業者ではありません。
もし売主＝業者なら、媒介が入ろうと担保責任を負わなければなりません。
問題文を再度確認することと、売主、媒介、買主、35条や37条にある物件が誰のもので誰と取引するのか、関係性をよく整理されることをお勧めします。
2025.07.10 06:25
コジコジさん
(No.7)
この問題は宅建業者は媒介する人で、売主は別人ということですね…。危うく勘違いしたままになるところでした。本当にありがとうございます😊
よく整理して、登場人物と関係性をしっかり確認します。
ありがとうございました。
2025.07.11 08:26
コジコジさん
(No.8)
この問題だと、買主も売主も、業者なのか素人なのかわからないと思ったのですが、ひっかけ問題みたいに、35条の問題とみせかけて、「この問題の場合、売主が業者の可能性もあるので、そもそも担保責任を負わない特約はできない可能性もあるので✕です」みたいなことになりませんか…。
試験当日、ここまであれこれ考えるのは今の自分には無理だと思いました(T_T)
2025.07.11 13:45
クロアリさん
(No.9)
となると、「宅建女子さんみたいに、誰が取引しているかという前提を理解するまで深読みしなければいけないの？」と思われている、ということでしょうか。
心配されるお気持ちはすごく分かります。じゃあこういう捻った問題が出たらどうすればいいの？ってなりますよね。
そうですね、難しい問題ではあるんですけど、逆説的にヒントを探してみるというのはいかがでしょうか。
例えばこの問題だと、「8種制限の適用対象になるかどうか」さえ分かれば、「8種制限の適用がされるからこの特約自体無効or8種制限の適用外なので有効」と考えられますよね。
ということは、「売主が業者で買主が非業者」であるということが書いてあるかを見つけられればいいんです。宅建女子さんのように的確で完璧な判断は出来なくても、ヒントを見つけるだけなら出来そうじゃないですか？
売主が業者と書いてある？いや、どこにもない。
買主は非業者と書いてある？いや、それもどこにもない。
じゃあ何が書いてある？「媒介をする宅建業者が重要事項説明をする」これだけ！
こんな感じで要所要所からヒントを見つける癖をつけてみてはいかがでしょうか。
私なんてあろうことか「え？！その特約は8種制限において無効なはず…！…あっ問題文に宅建業者同士って書いてあったわ…」ってことがしょっちゅうです。スレ主さんぐらい慎重なのが丁度いいと思います。そして私は問題文をちゃんと読む癖をつけます…
2025.07.11 16:45
宅建女子さん
(No.10)
>この問題だと、買主も売主も、業者なのか素人なのかわからないと思ったのですが
わかりますよ。
『売主が種類または品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わない旨の定めをする場合』
これ、後半部分に注目してください。
『その不適合を担保すべき責任を負わない旨の定めをする場合』
と書いてあります。
『責任を負わない旨の定めをする場合』と言ってるのですから、このことから逆に売主は業者ではないんだと判断できます。
なお、この問題は買主も業者ではありません。
なぜならこれは『重要事項について説明をする場合』の問題です。
買主が業者なら説明はいらないのでこの問題は成り立たなくなります。
2025.07.11 17:40
コジコジさん
(No.11)
まずは、8種制限にあてはまるか、問題文を落ち着いて読んで、登場人物の設定を確認します。
8種制限が適用されるケースをそもそも忘れてしまっていたのでまずはそこをしっかり覚えていこうと思います。
宅建女子さん、契約内容不適合の責任を負わない旨の定めは業者はできないというくだりがいまいち理解できてないです。
媒介する人は担保責任は負わないとどこかで覚えたのですが、それと関係ありますか？
この問題だと、35条の問題だから買主は業者ではない、媒介する人は宅建業者、までは理解できたのですが、ごめんなさい、昨日から考えたのですがわかりません(*_*)
もし、回答がご負担になるようでしたらスルーしていただいてかまいません。
2025.07.12 09:22
クロアリさん
(No.12)
＞媒介する人は担保責任は負わないとどこかで覚えたのですが、それと関係ありますか？
これは単純に「当事者が責任負いなさいよ」という話ではないでしょうか？(民法570条)
＞契約内容不適合の責任を負わない旨の定めは業者はできない
できないというキーワードが混乱を生んでしまっているのかな？
責任を負わない旨の定めは、(買主が非業者なら)業者はできない、というだけの話です。8種制限のことを指しています。そんな特約をしたら無効になり、民法の原則に戻るからです。
そして宅建女子さんが仰せのように、重要事項説明をしているということから、買主は重要事項説明を省けない相手であると分かります。
ここで売主がもし業者なのだとしたら8種制限が適用される、ということです。
私が「買主側が業者であるケースが多い」と言ったことで余計に混乱させてしまって申し訳ありません。
あくまで実務上はそうらしい、というだけの話で、試験問題には「何じゃそのケース？！」ということがバンバン出てくるので、「一般的に多いケースはこうだろう」ということはあまり考えず、あくまで雑学程度に頭の片隅に入れておいてください。
2025.07.12 11:53
コジコジさん
(No.13)
すみませんでした、やっと分かりました。売主が業者だったら、この特約は成り立たなくなりますね…。
何度も回答くださり、本当にありがとうございます。お時間いただき申し訳ないです…。
宅建女子さんも、すみませんでした。ありがとうございました(*_*)
2025.07.12 14:36
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2025.07.10 02:06｜
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