令和元年問32

令和7年度 賃貸不動産経営管理士
ほっしーさん
(No.1)
令和元年問32で枝1の問題。
宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の代理について、通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が8万円（消費税等相当額を含まない。）多く要した場合、売主Bと合意していた場合には、AはBから308,000円を上限として報酬を受領することができる。となっていっます。
これを396,000円とすると現地調査費用をもらうことになります。現地調査費用は売り主分からだけだと思います
2025.02.05 08:46
管理人
(No.2)
おそれ入りますが、ご質問の意図をもう少し詳しくお聞かせ願えますでしょうか。

「売り主分からだけ」という指摘内容がわかりかねている状態です。Bは売主ですので、Bから現地調査費用を受領することは問題ないという認識です。お手数をおかけいたしますが、より適切な案内をするために、具体的なご質問内容をお知らせいただけますと助かります。

なお、報酬告示の改正により、低廉な空家等の売買・交換については、買主から受領する報酬についても、本来の報酬額を超えて受領することが認められるように変わっています。
2025.02.05 16:30
ほっしーさん
(No.3)
解説では 通常の媒介報酬は「200万円✖5％＝10万円」で、これに依頼主と同意のあった費用8万円と
消費税相当額を加えた「(10万円+8万円)✖1.1＝198,000円」が低廉の空き家等の媒介における上限額です。ここまでの解説は理解できます。
代理なので2倍なので 198,000×2＝396,000円 が売り主からもらえる上限となっています。

計算としては「(10万円✖2)+8万円」✖1.10＝308,000円
になるのではないかと思うのですが、代理であれば同意のあった8万円についても2倍貰えるという理解でよいのでしょうか。

よろしくご教授のほどお願いいたします。
2025.02.06 20:32
ピロリ菌さん
(No.4)
調査費用が実際にかかった費用の2倍貰えるとか有り得ないことなので、誤ったものが2つあるこの問は不成立かと思います。この問のポイントは計算方法のほかに低廉な空き家等の特例による報酬額を請求できるか、調査費用を別途請求できるかを文脈から読み解くことにあるのかなと自分なりに解釈しています。
2025.02.08 14:59
管理人
(No.5)
追加の情報提供ありがとうございました。

>代理であれば同意のあった8万円についても2倍貰えるという理解でよいのでしょうか。
ご認識のとおりでございます。
低廉な空家等の特例は、昨年7月の改正により以下のように拡充されたと理解しています。

【以前】
・消費税抜きで400万円以下の物件
・加算できるのは、現地調査費用のみ
・（媒介）通常の媒介報酬額＋現地調査費用（上限198,000円）…①
・（代理）①＋通常の媒介報酬額（上限198,000円+通常の媒介報酬額）
・売主から受ける依頼に限られる

【現行】
・消費税抜きで800万円以下の物件
・加算できるのは、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介に要する費用（現地調査費用に限られない）
・（媒介）通常の媒介報酬額＋媒介に要する費用（上限330,000円）…②
・（代理）②の2倍（上限660,000円、ただし宅建業者が受け取る報酬全体で2倍以内）
・売主からだけでなく、買主から受ける依頼にも適用できる

このため代理の場合、単純に空き家特例で計算した媒介報酬額の2倍まで受け取れることになります。したがって、本肢では「198,000×2＝396,000円」としています。


報酬告示第七 低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例
低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が八百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下同じ。）の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受ける報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）については、宅地建物取引業者は、第二の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができる。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は三十万円の一・一倍に相当する金額を超えてはならない。

報酬告示第八 低廉な空家等の売買又は交換の代理における特例
 低廉な空家等の売買又は交換の代理については、宅地建物取引業者が依頼者から受けることのできる報酬の額（当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第三の規定にかかわらず、第七の規定により算出した金額の二倍以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が第七の規定により算出した金額の二倍を超えてはならない。
2025.02.08 15:24
ピロリ菌さん
(No.6)
2倍できるのは報酬部分、調査費用は必要費で請求できるのは実際にかかった費用という認識なのですが、この考え方は間違ってますか。
2025.02.08 15:55
管理人
(No.7)
低廉な空家等の特例は、宅建業者の裁量で（依頼者からの依頼がなくても）通常の報酬額に加算できる制度です。本特例の適用がある代理では、通常の報酬額に加算した費用も含めて、媒介の場合の2倍まで受け取ることができます。

これとは別に、依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する実費の費用に相当する額の金銭を依頼者から提供された場合は、報酬とは別に実費相当額を受領することができます。この場合は実費相当額ですので、代理であっても2倍はできません。
2025.02.08 18:09
ピロリ菌さん
(No.8)
丁寧かつ詳細な説明ありがとうございます。非常に参考になりました。
2025.02.08 20:56
ほっしーさん
(No.9)
ありがとうございました。
2025.02.10 19:15
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