賃貸借合意解除
松ちゃんさん
(No.1)
2024.06.15 17:16
としさん
(No.2)
ですが、合意解除の場合は転借人にも賃貸人が契約解除を告げないと解除ができません。
”債務不履行が起きてなくても解除権があれば”というところが、少し自分は理解ができませんが
”債務不履行はダメなことだから、問答無用で両方とも解除！合意解除なら、賃貸人は転借人にもちゃんと告げてね。”という理解な感じで自分は整理しています。
2024.06.15 18:21
松ちゃんさん
(No.3)
2024.06.15 19:19
としさん
(No.4)
民法の賃貸借(P298〜)と、借地借家法(借家)(P327〜)について両方述べます。
上記のPはTACみん欲しテキストのページ数です。テキストの種類が違うかもしれませんが。
大体のテキストには書いてある気がします。
・民法の賃貸借
松ちゃん様がおっしゃられる通り、原則賃貸人と賃借人が合意解除しても転借人がいる場合
対抗出来ません。
自分の説明では”契約解除を告げないと解除ができない”と書いてあり、矛盾しているように見えます。
これは借地借家法(借家)の下記内容を踏まえているためです。
・借地借家法(借家)
賃貸人から転借人に賃貸借が終了する旨の通知がされた日から6ヶ月経過後に転貸借が終了すると、テキストには書いてあります。賃借人に通知するときには正当な理由が必要になりますが、テキストには転借人の時にも必要であるとは書いてありません。ですが、多分必要なんだと思います。
ですので、合意解除の時は契約解除を告げないと解除ができないということになります。
民法と混ぜて書いているため、期間の定めなしで回答を書きました。
だいたいこんな感じで理解しています。まー、分かりづらいっすね。
上記は同じ建物賃貸の話なので、内容が混ざるのだと思います。
以上です。よろしくお願いします。
2024.06.15 20:19
松ちゃんさん
(No.5)
2024.06.15 22:09
ti27004さん
(No.6)
613条の3項は判例理論を条文として明文化されたという経緯があります。事情を詳しく知りたい場合は判決文【大審院昭和9年3月7日民集13巻278頁】を読まれた方がいいですが、簡単に判旨をまとめると「賃貸人と転貸人とで合意をしても、その合意では転貸人と転借人との合意は消滅させられない」から、賃貸借契約を合意解除しても転貸借契約には影響はなく、賃貸人は転借人に対抗できません。
一方債務不履行による法定解除がされた場合、【最判昭和36年12月21日民集15巻12号3243頁】、【最判平成9年2月25日民集51巻2号398頁】をまとめると、「債務不履行により賃貸人から賃貸借契約を解除されたら転貸借契約も履行不能となり、賃貸人が転借人に目的物の返還請求をした時に転貸借契約は終了」とされています。
では賃貸借契約が法定解除が出来る状態で、形式上では合意解除として終了した場合は転貸借契約はどうなるのか。【最判昭和41年5月19日民集20巻5号989頁】では、債務不履行解除に準じて、転借人に対抗できると判断されました。
こうした経緯を条文としてまとめたのが民法613条の3項と言われています。今は「条文にそう書かれているから」という理由だけで結論を出して問題ないです。
質問の回答になっていなかったらすみません。長文失礼しました。
民法
第六百十三条 賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
2 前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
3 賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。
2024.06.16 04:02
松ちゃんさん
(No.7)
さらに詳しいアドバイス有難うございました。
判例に基づく見解的な部分があるなんて、、
ti27004さん、すごい詳しくていらっしゃいます。有難うございました。さらに理解深まりました。
ti27004さん、としさん、ご支援いただき有難うございました！感謝申し上げます。
今日も勉強カフェみたいな場所で学習スタートしました。今年受験しますが、奥が深く、平日は仕事があり学習を怠けるケースがありまして、、
ti27004さん、としさんに少しでも追いつけるよう勉強します。
御礼まで。
2024.06.16 11:05
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