抵当権 契約解除
テイトウケさん
(No.1)
Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である令和5年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合、
AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
答え 誤り
抵当権者は、被担保債権に債務不履行があった場合、賃貸された抵当不動産の賃料債権について物上代位することができます（最判平1.10.17）。しかし、賃貸借契約を解除することはできません。
補足すると、Cの賃貸借は抵当権設定の後なので、Cは競売の買受人に対して賃借権を対抗することはできませんが、買受けの時から6カ月は甲建物の明渡しが猶予されます。逆を言えば、Cは買受けの時から6カ月以内に甲建物を明け渡す必要がありますが、これは契約解除には当たりません。
では、抵当権者が賃貸借契約を解除できない理由は何なのでしょうか。
また、解説の最後の一文「これは契約解除には当たりません」について、競売の買受人が、「抵当権設定後の賃借人は競売の買受人に対して対抗できない」ことを理由に賃借人に明渡し請求をするとき、契約解除ではなく、一体何にあたるのでしょうか？
2023.10.06 09:41
こじろさん
(No.2)
この場合は「解除」ではなく「消滅」です
解除は契約者同士またはそのどちらか一方の意思で行うものなので賃貸借契約に関係ないBさんには解除する権限はありません
Cさんは賃貸借契約が消滅してしまったので今後も住みたければ競売で建物の新所有者となった人と新たな賃貸借契約を結べばいいということになります
それができなければCさんは無権限者なので所有権のある新所有者から明け渡し請求されるという流れです
2023.10.06 09:58
テイトウケさん
(No.3)
契約解除の定義の部分にヒントがあったのですね。
理解、納得いたしました。
迅速かつ的確な返信ありがとうございました。
2023.10.06 10:12
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