貸借の報酬 片方からの依頼
テイトウケさん
(No.1)
依頼者の双方から受領できる報酬の合計は、1月分の借賃まで
居住用建物の貸借の媒介の場合、
依頼者の双方から受領できる報酬の合計は、1月分の借賃までかつ借主・貸主の一方から受領する金額が0.5月分を超えてはならない。(ただし、承諾した依頼者からは1月分まで受領できる)
という原則があるかと思います。しかし、この原則は、借主・貸主の双方から媒介の依頼を受けたことを前提にしていますよね。
では、宅建業者Aが、借主または貸主の一方からしか依頼を受けていず、他方はどこの宅建業者にも媒介・代理の依頼をしなかった場合、
①Aが居住用建物以外の貸借の媒介を行った場合、Aの報酬限度額はどうなるのでしょうか。
②Aが居住用建物の貸借の媒介を行った場合、Aの報酬限度額は、依頼した借主または貸主の承諾さえ得れば、借賃の1月分がAの報酬限度額となるのでしょうか。
よろしくお願いいたします。
2023.09.30 13:05
QAさん
(No.2)
＞しかし、この原則は、借主・貸主の双方から媒介の依頼を受けたことを前提にしていますよね。
媒介である以上は、必ず貸主・借主の双方が存在します。
そして、2社以上が媒介しているという状態もあり得ません。
片方だけ代理がいるという場合はありえますが、媒介は貸主・借主の双方と媒介契約を結び、双方の賃貸借契約を成立させて初めて報酬が貰える仕事なので、片方としか媒介契約していないという状況では、報酬を考える段階にないかと思います。
また、一方が媒介を許さないのであれば、お互いが自ら貸主・借主として直接に賃貸借を行うということになります。
自ら貸主となるのであれば、そもそも宅建業法の規定の適用が無くなるので、報酬の制限はありません。
＞では、宅建業者Aが、借主または貸主の一方からしか依頼を受けていず、他方はどこの宅建業者にも媒介・代理の依頼をしなかった場合、
＞①Aが居住用建物以外の貸借の媒介を行った場合、Aの報酬限度額はどうなるのでしょうか。
＞②Aが居住用建物の貸借の媒介を行った場合、Aの報酬限度額は、依頼した借主または貸主の承諾さえ得れ＞ば、借賃の1月分がAの報酬限度額となるのでしょうか。
もうあまり回答する意味はないかもしれませんが・・・
①媒介を行なったということは、双方から依頼を受けているということになります。
居住用以外の建物ということなので、合計の報酬は税別1か月分で、その割合は自由です。
②媒介を行なったということは双方から依頼を受けているということになるので、合計の報酬は税別1か月分が上限です。
割合については居住用なので、媒介依頼を受けるときに承諾を受けていない場合は、それぞれ2分の1が上限となります。
2023.09.30 16:10
テイトウケさん
(No.3)
解答ありがとうございます。
「片方だけ代理がいるという場合はありえますが、媒介は貸主・借主の双方と媒介契約を結び、双方の賃貸借契約を成立させて初めて報酬が貰える仕事なので、片方としか媒介契約していないという状況では、報酬を考える段階にないかと思います。」
なるほどな考えです。
しかし、1つ疑問です。
売買の媒介では、買主又は売主の一方からしか依頼を受けていず、他方はどこの宅建業者にも媒介・代理の依頼をしなかった場合があり得るはずです。
例えば平成16年問41など。
買主又は売主の一方からしか依頼を受けていず、他方はどこの宅建業者にも媒介・代理の依頼をしなかった場合、受領できる報酬額の合計の限界は基本計算式の額(と言っても依頼した者からのみもらう)で、
双方から媒介の依頼を受けた場合は、受領できる報酬額の合計の限界は基本計算式の額×2（片方からもらえる限度額は基本計算式の額)となったはずです。
QAさまの
「片方だけ代理がいるという場合はありえますが、媒介は貸主・借主の双方と媒介契約を結び、双方の賃貸借契約を成立させて初めて報酬が貰える仕事なので、片方としか媒介契約していないという状況では、報酬を考える段階にないかと思います。」
という考え方は、貸借のときしか使えない考え方なのでしょうか。であるならば、どうして売買の場合は使えず、貸借のときのみに使える考え方なのでしょうか。
よろしくお願いいたします。
2023.09.30 22:11
QAさん
(No.4)
片方だけの媒介というのもあるんですね。
ということは、長々と書いた私の考え方は全てのケースを網羅できていないということになるので、忘れていただいた方がよさそうです。
色々と調べ直したところ、賃借の片方媒介の場合の報酬は、以下のようになりそうです。
①居住用以外なら、承諾はなくても、報酬は借賃の税別1ヶ月分まで請求できます。
②居住用であれば、承諾があれば報酬は借賃の税別1ヶ月分まで請求できます。
承諾なければ、税別0.5ヶ月分までです。
後者の場合、大抵は契約書などに、承諾する旨の欄にチェックを入れさせられるようなので、双方媒介でも片方媒介でも、実際は報酬の1ヶ月を割ることはなさそうです。
ご質問により、自分の中でより深く媒介について理解できるようになりました。
問題としては片方媒介だと単純に双方媒介よりシンプルになってしまうので、出題パターンが少ないのかもしれませんね。
どうもありがとうございます。
2023.10.01 07:21
テイトウケさん
(No.5)
貴重なお時間を使って、調べて下さり、大変感謝いたします。
理解、納得いたしました。
たしかに、自分が見た限りでは、過去問での出題歴はない気がします。
逆に、今年出題されればラッキーですね。
ありがとうございました。
2023.10.02 22:01
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