平成20年問4 短期賃貸借期間について

よっちゃんさん
(No.1)
平成20年問4 選択肢2について
抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。答え謝り。
こちらの問題において、抵当権実行後のCがあまりにかわいそうです。自分の記憶では、対抗要件を備えていなくても、この場合の賃借人は6ヶ月間(新しい物件を探す間)は賃借を主張できるという認識です。対抗要件の有無はわかりますが、なぜ短期賃貸借を主張できないのか教えていただきたいです。
そもそも短期賃貸借と6ヶ月の特例は別物なのでしょうか。
宜しくお願いします。
2023.09.29 00:17
眠気さん
(No.2)
短期賃貸借を主張できるのは差し押さえの登記がされた後の賃貸借の残りの期間が短期賃貸借期間に相当する期間内（土地5年、建物3年）である場合だと解釈しています
6ヶ月の猶予は建物明渡猶予制度なので、「短期賃貸借期間」によって主張することはできないのだと思います（法改正で短期賃貸借期間が廃止されてその代わりに建物明渡猶予制度ができた？）
2023.09.29 04:38
イスカイさん
(No.3)
賃借権者と、抵当権の実行によって，抵当目的物を買い受けた人は対抗関係に立ち、賃借権の対抗要件具備の時点と抵当権の対抗要件具備の時点の先後によって優劣が決せられます。従って、本問の場合には、買受人Dが優先するので、甲建物を買い受け、登記を具備した時点で、Cに対して明渡請求できるというのが本来のあり方です。これは、登記をしていない建物を購入し、引き渡しを受けていても、その後に同じ建物を購入し、登記を備えた者から明渡請求を受ければ、即、明け渡さなければならないのと同じです。
しかし、これでは、抵当権が設定された後の建物の賃借人は、突然、明け渡さなければならない事態になるかもしれないので、そのような建物は安心して借りられないということになります。そうすると、抵当建物の所有者からしても、建物に抵当権を設定すると、その建物を賃貸し、その賃料で借金を返済するという方法を採ることが困難になってしまいます。
そこで、民法は、395条で、抵当建物の劣後賃借人を一定の範囲で保護することにしたのです。
395条は、①引渡しの猶予を認めただけであって、DがCに対して賃借権を対抗できるとするものでないので、C・D間に賃貸借関係は存在しません。また、②期間は、6ヶ月であって、3年（602条3号）ではありません。
上記①、②の点で、選択肢2は誤りです。
2023.09.29 13:00
よっちゃんさん
(No.4)
みなさんありがとうございます。
納得できました。
2023.09.29 19:06
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