平成21年問39肢3について
プロプリオさん
(No.1)
内容は以下のとおりです。
”3 Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金とし
て受領し、そのあと中間金として250万円を受領した”（正解肢）
問題文では未完成物件となっておりますので、このケースは銀行との保障委託契約或いは、保険会社との保障保険による保全措置と考えられます。
質問内容は以下になります。
1.保障機関による保全措置の保障金額はいくらなのでしょうか。
（500万ではあきらかに不足しておりますので750万か売買代金5000万の20％である1000万だと思われます。）
2.もし750万だとした場合、出題者は受験者に対して、予め買主と中間金を250万とする支払い計画を立てていると解釈させる前提に立っているのでしょうか。
3．もし1000万だとした場合、差額の250万分の保険金額が無駄になると素人は思うのですが、実務ではどのような契約になるのでしょうか。
もし上記の保障契約が上記の内容に該当しない場合は、訂正内容をご教示お願い致します。
試験で問われる範囲から逸脱するとは思いますが、いずれ実務で直面するはずなので、よろしくお願い致します。
解説分に補足していただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。
2023.08.11 14:36
Mmegさん
(No.2)
➀銀行が連帯保証人になる
➁保険をかける
簡単に言うとこういう感じですよね。
いずれにせよ、金額って決めなくても大丈夫じゃないでしょうか。
➀は、銀行が「引き渡しまでに支払った金銭について連帯保証人になる」っていう感じの書面を出せば成立すると思うし、➁も同様に「引き渡しまでに支払った金銭について保証する」っていう契約でできると思います。
賃貸物件借りる時に連帯保証人つけたり、保証会社つけたりしますけど、それと同じ感覚かなーと思います。
賃貸は継続的な契約だから具体金額決められないですよね、滞ったら肩代わりする的な。
金額決めるとしたら極度額を例えば20%にあたる1000万を限度とするとかにすればいいと思います。
宅建業者は➀または➁に対して手数料なり掛け金を払うと思いますが、極度額を決めるにしても数百万でそれほどの経費の差はないような気がします。
2023.08.13 11:02
プロプリオさん
(No.3)
わたくしの疑問に対する内容を一度整理させていただきますと以下のようになると理解いたしました。
1.(保障金額）については、不定。
2.(保障金額＝750万説）については、1により解消。
3.(訂正内容）については、賃貸物件の保障人による連帯保証契約と同様、金額未定の契約を行う。但し、（根抵当権設定の際の？）極度額と同様限度額を設定することも可能である。理由は保険金額の差異が殆ど生じないからである。
質問内容には記載いたしませんでしたが、保全措置に関する他の過去問（例えば平成28年問43肢ウ）いおいては同様の未完物件について手付金と中間金の確定合計額（問43の場合500万円）にて保全措置を行っています。
保障契約には、
①不定の場合
②極度額設定する場合
③金額を確定させる場合
の3種類存在するということでしょうか。
また、銀行、保険会社何れにおいても上記3パターンの契約が可能という理解でよいでしょうか。
お手数をおかけしますがよろしくお願いいたします。
2023.08.13 13:36
Mmegさん
(No.4)
H21問題では、500万もらう時点で保全措置しなければいけないし、H28問題の方は、最初は保全措置が必要なくて、中間金をもらう時点で必要になったから保全措置を講じたのだと思います。
ご質問は保障金額だったかと思いますが、いくつかのその類のサイトを確認しましたところ、保障契約を結ぶ際に物件価格を申し出る必要があり、保障期間は物件引き渡しまでとか、保障額は物件価格の最大20%までとか、そういう感じみたいです。
H21の方でいうと、500万ピッタリに対する保障というわけでなく、そこから引き渡しまでに入金されるかもしれない額も含まれる契約をするのだと思います。
もし質問の意図とズレた答えでしたらごめんなさい。
私自身これ以上のことはよくわからないのと、この掲示板はリンクが貼れないので、ご興味がありましたら、あとはご自身で調べてみてください。
2023.08.14 13:00
プロプリオさん
(No.5)
質問の意図について別の表現で記載させていただきます。
平成21年問39 肢3においては、正解肢であるにも関わらず、中間金250万を受領する前に”保全措置を講じた”とは記載しておりません。それが試験問題における暗黙ルールであれば納得するのですが、一方、平成23年問38 肢4においては、手付金に加えて中間金受領の前に保全措置を講じることを明記しております（計2回の保全措置）。
本試験の問題に欠陥が存在するとは初学者（つまりわたくし）にとっては考えずらいため、無い前提で考えますと、「保全措置に対応する金額」と「銀行或いは保険会社が保障する金額」は一致するとは限らないと捉え直して次の想定を立てました。
・手付金=保障金額ではなく、実務においては手付金に加えて中間金等を加えた金額を保障金額とする契約が存在するのではないか。
ところが平成21年問39 においては保障金額の範囲が250万～1000万となり、保障金額によっては取引経費に差が出るであろうため実務を確認したいというものです。
確認の結果、わたくしの想定した金額不一致が存在しない（保全措置を行った金額＝保障金額）のであれば、試験問題に欠陥があるとしか言いようがないと判断せざるを得ません。
質問内容は最初に投稿いたしましたように、3点ございます。
それぞれの質問に対応する形式でご回答いただければと存じますが、難しいようであればその儘打ち切りで差支えございません。
もしほかに詳しい方がいらっしゃいましたら、是非ご教示お願い致します。
2023.08.14 14:58
ひまわりさん
(No.6)
750万円です。保全措置は預けた金額を第三者機関が預かってくれるものになります。
中間金の250万円について保全の記載がない事についてですが、最初の手付金500万円を寄託する際に保証契約を銀行等の第三者機関と締結します。その際に締結期間も決めるのですが通常は建物引渡し時までの期間が保証の締結期間になります。
また、一度保証契約しますと契約期間の終了または中途解約時までは手付金・中間金はストックされる為、手付金は保全したが中間金は保全しないといったことが出来ません。
ちなみに手付金や中間金を寄託したら保証協会より保証証書が発行されます。手付金の寄託時に手付金の金額が記載された保証書、中間金等の預託時にも金額記載された保証書が発行されるとの事です（当方も知らなかった為、身内の宅建士に聞きました）
実務上に於いては、昨今の不況でフルローンにされる買主が多く、手付金を支払う買主も保全金額以下の事が多いそうです。
少しでもお役に立てば幸いです。
2023.08.15 15:23
プロプリオさん
(No.7)
宅建士の方にこの質問のために聞いていただいたのですね。お手数をおかけして大変申し訳ございません。感謝いたします。
ご回答の金額750万円について承知いたしました。
事前に買主に中間金の金額を提示、承諾を得ることになりますね。
＞750万円です。保全措置は預けた金額を第三者機関が預かってくれるものになります。
今回のご回答は指定保管機関預かりのように思えます。
保全措置の契機は手付金500万円受領前の1回ですから、750万円と矛盾いたします。
今回の平成21年問39については、未完成物件のため、指定保管機関ではなく、銀行または保険会社になりますので、保管とはならず、保障契約のため、買主から預かった手付金、中間金等は建物の建設費用に利用できるように売主の手元資金になるのではないでしょうか。つまり、預かった現金を指定保管機関に預けるのではなく、銀行或いは保険会社に売主が保険料を支払うことになるはずです。
その場合においても、750万円を保障金額とすると理解して良いのでしょうか。
改めて宅建士の方にご確認となると、お手数をおかけいたしますので現在お分かりになる範囲で大丈夫でございます。
2023.08.15 17:58
ひまわりさん
(No.8)
当方、帰省先を出発してしまった為に身内に連絡が取れないので独自で調べた範囲になりますが、未完成物件の場合ですと手付金は売主がプールしている状態となりますので買主が支払った手付金・中間金（完成するまでに売主に手付金・内金として支払った総額）の金額で売主と信託銀行等の保管機関が契約する様です。その為、手付金と中間金の計750万円が保障金額になります。
保険金額等が調べても出てこなかったため、金額によって保険料が変動するのか一件あたりの固定なのかが当方もわからず、雲を掴む様な話となりました事をお詫び致します。
今回参考として三菱UFJ信託銀行等の銀行を中心に調べました。ご参考までに書き添えておきます。
2023.08.15 20:10
プロプリオさん
(No.9)
調査に手間を取らせてしまい申訳ございませんでした。
1については750万で承知いたしました。
さて、2についてですが、法§41－3－1によりますと、以下のように記載されていることを確認いたしました。
「3 第一項第二号の規定による保証保険契約は、次の各号に掲げる要件に適合するものでなければならない。
一 保険金額が、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）に相当する金額であること。」
市販の過去問解説を所持しておりませんので確認できませんが、他サイトでは保全措置を2回実施したと記載した例もありました。流石に本サイトにおいてはそれはありませんが、根拠法令等を示してほしいですね。
以上最後は自問自答になってしまいましたが、誤り等ございましたらコメントお願いいたします。
ご回答いただいたMmegさん、ひまわりさんありがとうございました。
2023.08.15 21:17
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