担保不動産の第三取得者 って具体的に誰ですか・・・
からあげ粉さん
(No.1)
住宅ローンで買った家を第三者が買った・・・？とか考えたのですが、そんなことはあるのでしょうか。
そもそも担保不動産の認識が合っているのかが分かりません。
教えてくださる方いらっしゃいましたらお願いします_(._.)_
2023.02.09 22:37
会社員さん
(No.2)
おそらく、質問者さんの認識も、そのとおりかと思います。
住宅ローンは、通常、購入した住宅を担保とするので、「住宅ローンで買った家を購入した第三者」は「担保不動産の第三取得者」にあたると思います。
中古として売り出された住宅（住宅ローンの完済前）を購入することは良くあると思います。ただ、実際の取引では、売主（最初に住宅ローンで家を買った人）が、その住宅ローンを払うのが通常だと思います。
（売主が払わなかったとしても、第三者弁済をした第三取得者は、住宅ローンの債権者に代位できます（と、記憶しています））
第三者弁済については、最近、改正されたので、要注意だと思います。この論点の問題はあまり見かけないですが。
2023.02.10 12:36
れふぃさん
(No.3)
＞担保不動産とは？
会社員さんもおっしゃる通り、要するに「担保権のついた不動産」です。世の中で最も多いし、宅建試験に直接関係あるので「住宅ローンのついた土地建物」をイメージすると良いと思います（正確な理解としては、被担保債権は住宅用購入資金に限らず法人融資でも良いし、そもそも抵当権に限定はされません。あくまでそうイメージすると簡単だよって話。）。
X銀行がAさんにお金を貸して、Aさんの土地建物に抵当権を設定したとしましょう。
X銀行 抵当権X銀行
金↓ ↓
A 土地建物（A所有）
～～～～～～～～＝担保不動産
＞担保不動産の第三取得者とは
で、これを端的に「XA以外の例えばBが買った」とかってのが第三取得者の意味するところです。
要するに、抵当権がついてる不動産を買ったような状況です。
抵当権X銀行（債務者A）
土地建物
Aー売買→B
実務的にあるのかないのかはさておき、例えばですが土地建物1000万円に1000万円の抵当権を付けた、でも今すぐ必要になったAが父親Bに「ちょっと安い金額でこの担保不動産を売った」みたいな状況ならあるかもしれません（なぜ父親かってそんな不動産誰も買わないから。実務だと担保負担除去義務の特約が100％入っていて、AB売買の代金をX銀行の借金返済に充てることが大前提になります。抵当権を消すってのが実務だと通常。誰が中古不動産でしかも担保付なんて買いますか。）。
で、この形は「物上保証」の形と同じなんですね。他人（A）の債務を自身（B）の不動産で担保しているわけです。担保ってのは借金のカタで、この後AがX銀行に不履行を起こすと競売をかけられる羽目になります（X銀行はその競売代金から回収する）。
物上保証とは「まぁ似たようなもんだ」って理解で良いと思います（物上保証の場合、X銀行とBに保証契約があるはずで、501条で違いが出ます。）。
ですので、「弁済をするについて正当な利益を有する者（500）」が保証人、物上保証人、第三取得者と突然横並びで登場する理由がこの辺りでしょうか。
第三者弁済ってのは債務者Aではない無関係な人がAの代わりにX銀行に弁済したんですから、その無関係な人は当たり前にAに返せって言えますよね？であれば、従前の債権者だったX銀行が持っていた権利（本ケースで言えば抵当権）を行使できるって関係にあるんです。ただ、とは言っても正当利益のない第三者であれば債務者Aからすれば寝耳に水って状態でしょうから、債権譲渡の対抗要件（通知承諾）を満たせってだけの話です（499・500）。正当利益ある者（保証人、物上保証人、第三取得者）であればAが「知らない」って状況はないでしょうから不要です（500）。
補足ですが、前述の501条で物上保証人と担保不動産の第三取得者の違いが出ます。
担保不動産の第三取得者ってのは前述の通り「安く買いたたいている」ことが通常です。なので、物上保証人（X銀行とBに保証契約がある）より劣後する関係にあります（501-3-1）。
宅建試験としてはちょっと細かいような感じはしますね。
手元の資料だとH25-6-4、H6-5-4とあるのでその辺りの過去問見ても良いかもです（確認までしてないので違ったらすみませんw）。
2023.02.23 10:39
広告
広告
返信投稿用フォーム
広告