他人所有物売買

ぷにさん
(No.1)
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、B所有の宅地(以下この問において「甲宅地」という。)を、宅地建物取引業者でない買主Cに売却する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。
ア.Aは、甲宅地の造成工事の完了後であれば、Bから甲宅地を取得する契約の有無にかかわらず、Cとの間で売買契約を締結することができる。
イ.Aは、Bから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Cとの間で売買契約を締結することができない。
ウ.Aは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Cから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Cとの間で売買契約を締結することができる。

“Aは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Cから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Cとの間で売買契約を締結することができる。”
正しい。原則として、他人所有の宅地建物を売買する契約を締結することはできません。しかし、未完成物件で手付金等の保全措置が講じられている場合は可能です。宅地建物取引業法第41条第1項というのが未完成物件についての保全措置を規定している条文です。

H21 問31の問題なのですが
ウ.についてなのですが、他人所有の宅地建物は未完成と言う扱いになるのでしょうか?

よくわからないので教えて下さい(;_;)
2022.10.06 11:53
こっけいさん
(No.2)
解説に記載の通り、宅地建物取引業法第41条第1項というのが未完成物件についての保全措置を規定している条文です。
肢ウにおいては「第41条第1項の保全措置に該当する取引であれば、」という書き出しなので、ここで示された取引は未完成物件についての取引と言うことができます。この書き出しがなければ未完成かどうかは不明のままです。
以降肢ウの蛇足ですが、宅地建物取引業法第33条の2第2号に、宅建業者に課せられた他人物売買の制限の例外として「宅地建物取引業法第41条第1項に該当する取引で、定められた保全措置が講じられた場合」が規定されています。これによって、「肢ウは他人物売買であるものの第41条第1項に該当する取引についてなので、保全措置を講ずれば取引可能となり正しい」という解釈になります。
2022.10.06 12:28
ぷにさん
(No.3)
宅地建物取引業者である売主が、宅地建物取引業者ではない買主と他人所有の土地建物の売買契約をすることは、以下のいずれかに該当する場合を除いて禁止されています(宅建業法33条の2)。
売買目的物の土地や建物を取得する契約をしているなど、取得できることが明らかな場合
未完成物件の売買契約で保全措置が講じられている場合

解説なのですが
完成物件は保全措置講じていても他人物売買はできないのでしょうか?

すみません(*´з`)
2022.10.06 13:15
こっけいさん
(No.4)
完成物件についての特別な例外規定は無いので第33条の2に従います。
2022.10.06 13:27
090さん
(No.5)
■未完成物件は手付金保全措置があれば取引できる

これは、何故許可されているかというと、未完成物件は
登記がない=存在しない物件だから特別に許可をしている
というイメージなんです

新築マンションや建売なんて、建物完成前に取引してましよね
ただ、あれって、土地はまだしも、建物は存在していないので登記上、誰のものか分からない状態で取引しているんです

建物は、ある程度完成したときに行う、表示登記で初めて所有者が確定します
※実務だと、買主の名前で登記しちゃいますね

ただそれまで(登記上は)誰の物かわからない状態だからといって、取引を制限したら実務上、経済的にもあまりに不便ですよね

なので、手付金保全措置ができていれば取引オッケーだよって言ってるんです

他人物売買という単語が出ているので紛らわしいですが、他人物というより、まだ自分のものじゃない不動産取引の例外と考えたほうがいいですね


■完成物件はどうなるか
→表示登記が行われていない、まだ所有者がいない場合:保全措置を行えば取引可能です※完全な他人のものだったら、できません

→所有者がいる、中古物件の場合:保全措置をしてもできない


他人物売買で覚えるより
・新築物件は、保全措置が行われていれば取引可能
という感じで、他人物売買と切り離して覚えた方がいいと思います
2022.10.06 13:41
ぷにさん
(No.6)
お二人ともありがとうございます!!!!なんとなく理解しました(*'▽')
てことは、表題登記と言うのは完全に完成してからじゃないとできないんですよね?(゜レ゜)
2022.10.06 15:03
ニャン太郎。さん
(No.7)
賢者の皆様  こんにちは。横から失礼します。
皆様のやりとりを拝見して、私の頭の中が更に混迷を極めてしまっておりますのでお助けください:
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未完成物件が、完成した時に売主Aになるべきもの(Aが発注して完成時にはAが表示登記→所有権登記するもの)でなくても本例外(手付保全すればCと売買契約締結できる)の対象になるという理解でよいでしょうか?

というのは、本設問の大前提として「B所有の甲宅地」というのがあります。素直に考えれば、甲宅地は、「Bが発注して造成工事中で、完成時はBが表題登記→所有権登記すべきもの」と読めるような気がするのですが・・・。  それでもなお、Aは手付け保全をすれば無条件で(というのは本選択肢において、AとBの契約について何ら言及されていません)Cにこの物件を売却できるという認識でOKでしょうか?

あるいは、未完成で登記もないのに「B所有の甲宅地」というのは矛盾しているので、この選択肢に関しては「B所有の甲宅地」という大前提がチャラになると考えるべきなのでしょうか?(でも造成前の山林であってもBは所有権登記できますよね?)  いずれにしても大混乱してます・・・
2022.10.06 16:27
ぷにさん
(No.8)
確かにそうですね~(゜レ゜)
私も混乱中(◞‸◟)教えて下さ~い( ;∀;)
2022.10.06 17:15
090さん
(No.9)
調べてみたら、他人物であっても、未完成状態であれば、保全措置であれば、取引可能となるようですね
つまり、宅地部分が未完成であれば、他人物であっても、保全措置さえ講じていれば、とりあえずは、契約は成り立ちはするようです
非常に、矛盾している気もしますが、そうなっちゃうんですかね…

未完成物件の例外となって、条文もあるようですし、細かい理屈は置いといて、未完成物件なら他人物であっても、売買自体はできるという認識となりそうですね…
※一応、建物なら建築確認取得、一定規模以上の造成なら開発ということで届け出を行い、契約には許可が下りる必要があるので、それで、ある程度は所有者とか、商品としての確実性が増しているという認識ですかね…。開発逃れの造成とかどうするのと、言われたら、もうなんとも言えないです
2022.10.06 23:20
ぷにさん
(No.10)
ありがとうございました!!!そうゆう細かいところが難しいところですよね(´;ω;`)
この時期になって苦手なところを重点的にやっていると細かいところが気になりだしまして、、、
とにかく深追いせずそこまで出てこないだろうし単純に覚えます♪ありがとうございます(*⁰▿⁰*)
2022.10.07 07:54
ニャン太郎。さん
(No.11)
090さん。わざわざ調べていただきありがとうござました。
理屈として納得はいきませんが、そういうものとして覚えておきます。
まあ法律も完璧ではないということですね。
2022.10.07 08:41

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