他人物売買の件
サメさん
(No.1)
業法の場合
業者は他人の所有する、宅地、建物は自ら売主となる契約、予約をしてはならない。
例外として…
所得予約契約締結の場合○
売買予約○
停止条件付✖️
頭ではわかっていますが問題になると解けなくなります。
解くポイントとか伝授していただけたら助かります(＞人＜;)
ちなみに…業者間も例外は適応ですよね……？
2022.10.05 17:08
あああさん
(No.2)
予約してようが停止条件付だろうが関係ありません。
売買予約すらしていない完全に他人のものを売っても良いということです。
まあその契約が実際に履行できるかはまた別の問題なのですが。
2022.10.05 17:16
090さん
(No.3)
例えば、個人Aが、業者Bや個人Cに他人の物を商品として売る契約をすることは、民法上、問題となっておりません
※もちろん、他人の物を売ったAは、期日までにその商品を仕入れて、BやCに売り渡すことをする必要があります
ただし、他人物売買が出来ない場合があります
それが、業者が売主として不動産を売る場合です
この場合は、原則、他人物売買はできません
しかし、そのような業者が売主の場合でも、一定の例外があれば、やっぱり他人物売買を行えるようになります
それが
■商品となる不動産の取得が確実性が高いとき
つまり、商品である不動産の売買契約、もしくは予約をしていれば、その商品を仕入れられる可能性が高いため、他人物売買をやってもいいとなっております
しかし、上記の例外は、あくまで商品を確実に仕入れできることを前提に許可をされております
だから、商品の仕入れができるか確定をしていない、停止条件付契約の場合は、他人物売買ができないとされています
※予約も不確実じゃないの？って思うかもしれませんが、そこは、予約＝契約位の感覚で理解しておいてください
尚、質問にあった内容
・宅建業者間取引の場合は、他人物売買についての制限はないので、問題なく契約できます
相手もプロなので、他の制限と同じように、制限は最小限となっています
・宅建業者が売主の場合なので、宅建業者でない者が売主の場合は、原則に立ち返り、他人物売買は問題なく行えます
尚、他人物売買については、実務だと、相続不動産の、相続登記前の取引等があります
長々と書きましたが、
■他人物売買は、原則やっていいこと（制限はない）
■ただし、宅建業者が売主の場合で、宅建業者以外が買主の場合は、手付金の授受等と同じように制限が掛かり、商品の仕入れの目途が建っている場合等の、一部例外を除いてやってはいけない
ここの二点を意識して、問題文を見られては、少し解きやすくなるかもしれません
ご参考にしてください
2022.10.05 17:29
ニャン太郎。さん
(No.4)
すでにお二人回答されていますが（ほぼ被ってます）、せっかく書いちゃったのでこのまま投稿します。
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相手から購入できることがほぼ確実となっているか否かで線引きすれば簡単ではないでしょうか？
ほぼ確実： 売買契約、売買予約契約
確実でない： 停止条件つき売買契約（条件が成就しないと実行されない）、契約すらしていない
なお、これは転売する相手が非業者の場合のみ適用され（宅建業法の8種制限の1つ）、業者の場合は適用されません（民法が適用）。 民法では他人物売買は問題なく認められますし、頻繁に権利分野の出題対象となっているのはご承知のとおりかと思います。
2022.10.05 17:34
サメさん
(No.5)
丁寧にわかりやすく教えていただきありがとうございます！！
もう一度皆さんのコメを見ながら過去問解いてみます。
今年こそは合格したいので細かいところ理由付けて納得して覚えて…。頑張ります！
2022.10.05 17:41
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