所得税について教えてください

さん
(No.1)
いつもお世話になっております。
だいぶ説明が下手なのですが・・・すみません・・・

★居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得
(所有期間5年以上)→条件に当てはまれば・・・住宅ローン以外併用不可

★居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除
(所有期間及び居住期間が10年以上の居住用財産を1億円以下で譲渡)
→併用可・・・?

なんですが、市販のテキストを見てると
★特定の居住用財産の買い替え特例
(所有期間及び居住期間が10年以上の居住用財産を1億円以下で譲渡)
→条件に当てはまれば・・・住宅ローン以外併用不可

となっていて、「特定の居住用財産の買い替え特例は、10年以上で、併用不可」
のような二つの特例が一つになっている説明?がされているのですが・・・

居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得はこう!
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除はこう!
との説明がなく
特定の居住用財産の買い替え特例!
の説明しか書いてなくてこんがらがっています。
ネットで調べてもよくわからず。

この二つって所有期間5年と10年とか、全く別のものですよね??
お忙しい中、どなたか教えてくださると助かります!
2022.10.01 14:47
090さん
(No.2)
そもそも、所得税は、不動産を売却したときに利益が発生をした場合に、その利益に対し課税されます

例:3000万円で購入した物件が3500万円で売却できた場合、その500万円に対し課税されます
    逆に、3000万円で購入して、2500万円で売る場合等は、そもそも税金が発生しません
※実務では、購入物件の建物評価の償却やら、購入時、売却時にかかった諸費用を除くという所はありますが、そちら説明省略します。

そのうえで、まず所有期間が売却した年の1月1日時点で、5年以下か、5年以上であるかで、短期所有、長期所有であるか判断されます
・5年以下→短期所有でざっくり利益の40%が税金で持っていかれます
・5年以上→長期所有でざっくり利益の20%が税金で持っていかれます

これが、所得税の原則です

そのうえで、売却をした物件が居住用財産である場合、様々な税制優遇があります
※上記の5年の短期、長期は、原則適用されるものと考えてください

A:10年以上所有している場合→居住用財産の長期譲渡所得の特例:譲渡益の内、6000万円までの部分の税率が下がります。他の買い替え特例や交換特例と併用はできませんが、下記の制度B、3000万円控除とは併用可能です

B:3000万円控除(マイホームを売ったときの特例)→利益の内、3000万円までを非課税にできる制度です。3000万円以上の利益がある場合、その利益に対して、所有期間に応じた所得税が課税されます。
この制度は、居住用財産を買い替えた特例と併用はできません
また、この制度適用から一定期間(前後2年の5年間)、新居を購入する場合に、その新居に対する住宅ローン控除が使えなくなります
※制度Aとは併用可能です

C:居住用財産の買換え等の場合の特例→10年以上居住したマイホームを売却して利益が出た時、その利益に対する課税を、購入した新居売却時に繰り越せる制度です
例えば、マイホームを売却して、500万円の利益がでたとき、その利益には課税せず、次の新居を売るときの利益に+500万円をして課税する制度です(新居を数年後に売却したときの利益が1000万円なら、マイホーム売却の利益500万円を足して、1500万円に課税がされます)
→一定期間、住宅ローン控除が使えなくなります※住宅ローン控除と併用不可
→5年の長期所有の軽減は適用されますが、10年以上の長期所有の軽減とは併用できません
→3000万円控除と併用できません

D:住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例→10年以上居住したマイホームを売却して、損が出た場合、一定期間、所得税の控除を受けられる制度です
→こちらは、住宅ローン控除と併用ができます
→そもそも利益が出ていないので、他の特例と併用する必要がありません

CとDは、名前と10年所有していたとか、居住用といった各要素が似ているため、紛らわしいですが、利益が出ている、出ていないという違いがあります
それゆえに、運用方法や、併用できる制度に違いが出ています

尚、この5年、10年といった所有期間は、相続をされた場合、時効の場合と同じように期間が引き継がれます

また各制度、基本的に居住しなかった時から3年、家を売ってから3年、といった風に、一定の適用猶予の期間を設けています
試験では、たまに、年内に売却をしないと適用されないといった選択肢がありますが、そういう場合、大体×だと思っていいかもしれません

長々と書いてしまいましたが、参考になりましたでしょうか?

※他にも、相続時の空き家特例とか、色々と売却時の特例制度はありますが、宅建では出題されていないようですので、そちらは説明割愛いたします
2022.10.01 23:28
さん
(No.3)
090さん

お忙しい中、ご丁寧な説明ありがとうございました!

税金について疎く理解出来ず困っていました。
大変助かりました( ߹ ^ ߹ )
2022.10.02 06:30

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