買主の契約の履行
ニャン太郎。さん
(No.1)
（H22.問39）
Aは、当該売買契約の締結日にBから手付金を受領し、翌日、Bから内金を受領した。その2日後、AがBに対して、手付の倍額を現実に提供することにより契約解除の申出を行った場合、Bは、契約の履行に着手しているとしてこれを拒むことができる。
（回答）○
相手方が、既に契約の履行に着した場合、手付解除をすることはできません。
本肢の場合、手付の受領後に内金の払いがあったため、Bが契約の履行に着したとみなされます。
よって、Bは手付解除を拒むことができます（宅建業法39条2項最判昭40.11.24）。
（質問）
これまで買主の契約の履行は、「代金全額」を支払うなどすること、と理解していましたが、そうではないのですね。サイト検索しても、「買主が手付金のほかに、「内金」「中間金」を支払えば買主は契約の履行に着手したことになり・・・」と出てきます。
この理屈でいくと、例えば、1億円の物件を買って内金なり中間金を1円でも払えば、売主は手付解除できないことになってしまいますが、何か制約はあるのでしょうか？ 例えば、売買契約（あるいは37条書面）に明記されているものに限るとか、明記されていなくとも両者が事前に合意したものに限る（買主が一方的に支払おうとするものは売主が受取拒否できる）とかです。
以上長いですがよろしくお願いします。
2022.09.16 13:17
なるさん
(No.2)
ここは自分が履行に着手してても相手がしてたら×の理解でいいような気がします！
2022.09.16 13:25
こっけいさん
(No.3)
2022.09.16 14:00
こっけいさん
(No.4)
解約の申出にかかる履行の着手についてですが、書いてある通り「履行の着手」です。「履行」や「履行の完了」ではないのです。
解釈として履行の着手とは、客観的な認識が可能な形で履行の一部を行い又は履行に欠かせない前提となる行為をすることを言います。「履行の着手」で検索すると色々出てくるかと思います。
ニャン太郎。様の言う「契約の履行は代金全額を支払うこと」、これは正しいです。契約上の義務を果たすことを履行と言います。ただ今回のような解約申出に必要な条件にある「履行の着手」は、砕けて言えば「履行を完了させる道のりの第一歩を踏み出しました」のことです。なので1円の支払いでも、「履行の着手」と認めるに足るものであれば手付解除できません。(多分1円では認められないと思いますが、原則から言えば認められたら解約できません。)
ご質問の制約ですが(間違っていたらすみません)、「売買契約〜」に関しては履行の着手と認めるに足るならば名目に関わらず解約不可で、認めるに足らない場合は代金支払い名目でも解約可能…だと思います。
「明記されていなくとも〜」に関しても、「履行の着手」なのでこれも同様に、受け取りを拒否しようとも着手と認められるか否かが争点だと思います。
大まかに上記のようになるかと思います。
2022.09.16 14:06
ニャン太郎。さん
(No.5)
まず、「履行」と「履行の着手」を混同しておりました。私のテキストには「現金を相手の目の前に積むなどして」というような例えが使われていたので、「履行の着手」といっても「履行」寸前のほぼ同義と理解していました。「履行を完了させる道のりの第一歩を踏み出しました」というご説明で大変クリアになりました。
あとは具体的に何をもって「履行の着手」と認められるかの基準が明確ではない（1円では認められないとして、では幾らならよいのか？）のが気になりますが、実務で紛争が発生するようなことはほとんどないのでしょうかね？ いちいち裁判沙汰にしていたら大変なような気がしますが…。
2022.09.16 14:41
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