37条 契約不適合について
るちゅさん
(No.1)
現在使用している過去問の解説で「種類または品質に関する契約不適合責任を負わない」旨の特約は無効となっています。他サイトで「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わない特約」は定められると見ました。
少し文言は違っているのですがこれは同じことなのではないのでしょうか。
ネットで調べてみたのですが結局、特約は有効なのか無効なのかわからなくて混乱しています。
2022.09.13 16:07
こっけいさん
(No.2)
失礼ですが、もしや民法の規定と宅建業法の規定を混同してはおられませんか？恐らくですが特約無効の方には「宅建業者が売主となる場合において〜」という旨の文言が、特約有効の方には「民法の規定によれば〜」など宅建業者が売主である設定がない又は買主が宅建業者との設定があるかのどちらか、ではないでしょうか。
もし上の通りなら、宅建業者における8種制限が関わってきます。
民法においては、契約不適合における免責特約は当事者双方の合意があれば有効です。ただし知っていて告げなかった事実や、売主自らによる権利処分等は特約に関わらず免責されません。(民法第572条を参照)
宅建業法においては、いわゆる8種制限のうち宅建業者が売主の場合における免責特約の規制が関係します(宅建業法第40条)。「宅建業者が売主かつ買主が宅建業者でない」場合には、宅建業者でない買主の保護のために契約不適合における担保責任の免責特約を禁じています。
民法上有効でも他の法律により制限がかかり、条件によっては無効になることはよくありますので、もし混同されていたら問題の設定条件をしっかりと読むことを推奨します。
2022.09.13 16:50
るちゅさん
(No.3)
ご指摘の通り8種制限と民法を混同していたようです。
解説にも「宅建業者が自ら売主として」としっかり書いてありました。
そうなると37条書面で任意的記載事項になっている「契約不適合を担保すべき責任」とは具体的にはどんなことなのでしょうか。実務の経験がない為、どういうことなのか想像つきません。それこそ責任を負わない定め（無効ですが）のようなものを想定してしまい釈然としません。
ご存じでしたら教えていただけますでしょうか。
よろしくお願い致します。
2022.09.13 17:58
きしゅんさん
(No.4)
37条の担保責任を負わない取り決めに関しては宅建業者と宅建業者。プロ同士の取引の際に特約として決められるものだったと記憶しています。お互いプロなんだから取引されてる物件の瑕疵くらい見つけられますよね？みたいな感じだったはずです。
初学者なので、間違えてたらごめんなさい。(´-ω-｀)
2022.09.13 18:03
こっけいさん
(No.5)
簡単にですが
2022.09.13 18:07
るちゅさん
(No.6)
37条書面では
「宅建業者同士の売買」では「種類または品質に関する契約不適合責任を負わない」旨の特約は有効ということですね、合点がいきました。
こっけいさん、ありがとうございます！
「売主が宅建業者でない売買」とは個人が売主ということでしょうか。その場合も責任を負わない定めの特約は有効という認識でよろしいでしょうか？
何度も申し訳ありません。これに関連する問題、いつも間違えてしまいます。
2022.09.13 18:35
きしゅんさん
(No.7)
確かにそのパターンも特約に設定できますね！勉強になりました！
2022.09.13 18:48
こっけいさん
(No.8)
任意的記載事項の「契約不適合を担保すべき責任に関する定め」は、上の免責特約を含めて「契約不適合があった時、普通はその責任を負うけど特約付けて特約の範囲内で免責するよ」の特約のことを言います。実務でも試験でもまず無いでしょうが、「もっと手厚く保護するよ」の特約も含まれるかと。
また「売主が宅建業者でない売買」は文字通り受け取ってください。個人に限らず国家・団体・企業・法人と、売主になり得る人格(=契約者として名乗れる人)その全てのうち、宅建業法においては「売主が宅建業者のみ」が免責特約は無効です。それ以外は、宅建業法上では国であろうと建設会社であろうと誰だって特約が有効です。
余計なお世話かもしれませんが、契約や制限に関して宅建業法関係の基礎が固まりきれてないとお見受けしましたので、過去問ごとに振り返るのではなくテキスト等を分野通しで振り返ってみても良いかと思います。知識がついた今だからこそより深い理解が得られるかもしれません。
2022.09.13 21:18
るちゅさん
(No.9)
詳細な解説ありがとうございました。
すごく良くわかりました！
特約のイメージもつかめました！！
独学で勉強しているとこんな感じで時々壁にぶち当たり、理解するのにすごく時間を取られます。暗記に関しては覚えても覚えても数日経つと忘れているの繰り返し。。。
後一か月残しでこの状態、焦っています(-_-;)
アドバイスもありがとうございました。
2022.09.13 21:38
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