店舗用の貸借の報酬について
yellowmanさん
(No.1)
以下の設問で居住用ではないので、貸主と借主どのような割合でも受け取れると思っていたのですが。どのような覚え方をすればよいかご教授いただけると助かります。
Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円、権利金330万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含む。）の賃貸借契約を成立させた場合、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、30万8,000円である。
令和2年10月試験 問30 肢3
19問目／選択問題数28問
正解 ×
誤り。本肢は「店舗用建物」であり「居住用建物」ではない点に注意する必要があります。居住用建物以外の建物の貸借の媒介で、権利金の授受がある場合にはその権利金を売上代金として報酬額を計算することが可能です。
権利金の額は消費税を含むので税抜き価格である「330万円÷1.10＝300万円」が売買代金となります。この金額を基準に報酬を算定した場合、「300万円×4％＋2万円＝14万0,000円」となり、それに消費税10％相当を加えると「15万4,000円」となります。この金額が依頼者の一方から受領できる限度なので本肢は誤りです。「15万4,000円×2＝30万8,000円」は双方合わせた受領総額となります。
※借賃の1か月分＋消費税は「25万円×1.10＝27万5,000円」ですので、権利金として計算した方が限度額が高くなります。
2022.09.11 12:08
mameporu@gさん
(No.2)
2022.09.11 12:28
mameさん
(No.3)
（報酬を払う側の上限が固定＆両手以上はもらえない）
---------
この問題で追加質問させてください。この問題低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例は適用されないのでしょうか？（回答では触れられていませんでした）
2022.09.11 12:36
yellowmanさん
(No.4)
返信ありがとうございます。説文には
宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B（ともに消費税課税事業者）が受領する報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいか否かを答えよ。なお、借賃には消費税等相当額を含まないものとする。
とあります。
以下の設問では「依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬限度額まで受領することもできます」とあり混同しています。
Aが単独で行う事務所用建物の貸借の媒介に関し、Aが受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできる。
令和2年10月試験 問30 肢4
14問目／選択問題数28問
正解 〇
[正しい]。居住用以外の建物の貸借の媒介では、双方から受け取る報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬限度額まで受領することもできます（告示4）。
2022.09.11 12:58
もふもふさん
(No.5)
2022.09.11 14:53
もふもふさん
(No.6)
という理解でおりました！
「依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬限度額まで受領することもできます」のケースはあくまで②借賃の1.1倍の計算方法によって出した報酬額の場合、、、
ということではないでしょうか。。
私もこことても混同するところなので合っているか心配です。もし間違っていたらごめんなさい。
2022.09.11 15:12
yellowmanさん
(No.7)
ー事業用の賃借の場合ー
●借賃で計算の場合は借賃の1.1か月範囲内 受け取る側からの割合は自由
●権利金で計算の場合は基本計算式×2 双方からの上限はあり
と思っています。
間違いであれば、どなたかご教授願います。
2022.09.11 15:26
ヤスさん
(No.8)
はい、適用されません。なぜなら、貸借だからです。権利金の授受があって、報酬計算するときに売買の規定を使って計算しても良いとしても、中身は貸借だからです。
低廉な空き家の特例は、「売買または交換」のときだけです。
次にyellowmanさんの疑問に答えますね。
これは報酬のルール、報酬告示に影響しています。
告示では以下のように規定しています
告示2→売買・交換の媒介の報酬ルール
告示3→売買・交換の代理の報酬ルール
告示4→貸借の媒介の報酬ルール
告示5→貸借の代理の報酬ルール
告示6→権利金の授受がある場合の特例
ついでに言うと、告示7、8が低廉な空き家の特例です。
この内、告示6で権利金の授受がある場合、居住用建物以外の貸借の場合、権利金を売却代金とみなして、告示2、3のルールに従って計算しても良いよと規定しています。この場合は、告示4、5のルールは使いませんよと。
yellowmanさんがお悩みの、「貸借の報酬は1ヶ月分まで」とか「居住用建物貸借だと、承諾ない限り、貸主借主から半月分ずつ」とか「それ以外の貸借だと、内訳は好きにしてよいよ、ただし合計は1ヶ月分は変わらないからね」は、すべて告示4、5の貸借の報酬ルールなんです。
権利金の授受の場合、告示4、5を使わないで、2、3を使って良いよと言う事は、依頼者の一方から受けとる報酬は上限いくらまで、依頼者の双方から受けとる報酬の合計はその倍までのルールに従うと言う事です。
もちろん、この2、3で計算してもそっちの方が低ければ、4、5で計算してもかまいません。
4、5で計算するなら、「事業用建物貸借なら、合計で1ヶ月分まで、貸主借主からもらう報酬の内訳は好きにしてよい」と言う事になります。
令和2年10月試験 問30 肢4の問題の方は、権利金の授受がないからですよ。その場合、告示4、5のルールで計算するしかないから、内訳は好きなようにとなります。
説明が長くなりましたが、ご理解の助けになったでしょうか。
2022.09.12 07:07
yellowmanさん
(No.9)
ご丁寧にご教授頂きありがとうございます。
宅建問題、奥が深いですがしっかり学んでいこうと思います。
ありがとうございました。
2022.09.12 22:23
mameさん
(No.10)
回答ありがとうございます。
「低廉な空家等の『売買』取引における媒介報酬額」ってちゃんと書いてありましたね。
お恥ずかしい・・・
2022.09.17 22:56
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