買主に有利な特約は有効に定めることができる、、、

山本りんりんださん
(No.1)
平成20年試験 問40について、
問題:  宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結する場合においての、正誤について、

肢1. Bが契約の履行に着手するまでにAが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をBに現実に提供しなければならないとの特約を定めることができる。
  ---->  正しい、  理由は、「買主に不利な特約であるときは無効となりますが、有利な特約は有効に定めることができる」

肢2. Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。
  ---> 誤り、  理由は、「損害賠償の予定および違約金についての合計額が代金額の2割までに制限される」

とされます。  

  肢1は、一般人の買主Bにとって有利な特約なので、有効で、正しい、
のですが、
  肢2は、一般人の買主Bにとって有利なのにもかかわらず、無効で、誤りです。

肢2が、有効にならない理由に納得感を感じられず、どなたか、ご意見・腑に落ちる解説をいただけありがたいです。
2021.07.26 22:54
まるさん
(No.2)
肢1は宅建業法39条の話で、第3項で買主に不利な特約が無効であると規定されています。
肢2は宅建業法38条の話で、第2項で代金の額の2/10をこえる部分について無効であると規定されています。
2021.07.27 00:51
山本りんりんださん
(No.3)
まるさん
  ありがとうございます。  説得力、大ありです!!

改めて、条文を読みました。「買主(申込者)に不利となる条項は、無効」  と明示している条文は、8種制限の中で、以下の3つのみ。
・37条の2(クーリングオフの条件)
・39条  (手付け額 2/10以下とし、解約手付けとみなす)
・40条  (不適合を担保すべき責任期間は、引渡しの日から二年以上とする)

これらは、「買主に有利なものは、有効」と理解して、良い。

一方、38条(損害賠償額の予定額は、代金の2/10以下)には、記述ありません。つまり、
38条は、買主に有利でも、違法なのですね。

何が何でも、「買主に不利なことは無効、有利なことは有効」  というわけではないことに、気付かされました。  ありがとうございます。
2021.07.27 06:43

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