買主に有利な特約は有効に定めることができる、、、
山本りんりんださん
(No.1)
問題： 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結する場合においての、正誤について、
肢1. Bが契約の履行に着手するまでにAが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をBに現実に提供しなければならないとの特約を定めることができる。
----> 正しい、 理由は、「買主に不利な特約であるときは無効となりますが、有利な特約は有効に定めることができる」
肢2. Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。
---> 誤り、 理由は、「損害賠償の予定および違約金についての合計額が代金額の2割までに制限される」
とされます。
肢1は、一般人の買主Bにとって有利な特約なので、有効で、正しい、
のですが、
肢2は、一般人の買主Bにとって有利なのにもかかわらず、無効で、誤りです。
肢2が、有効にならない理由に納得感を感じられず、どなたか、ご意見・腑に落ちる解説をいただけありがたいです。
2021.07.26 22:54
まるさん
(No.2)
肢2は宅建業法38条の話で、第2項で代金の額の2/10をこえる部分について無効であると規定されています。
2021.07.27 00:51
山本りんりんださん
(No.3)
ありがとうございます。 説得力、大ありです！！
改めて、条文を読みました。「買主（申込者）に不利となる条項は、無効」 と明示している条文は、8種制限の中で、以下の3つのみ。
・37条の2（クーリングオフの条件）
・39条 （手付け額 2/10以下とし、解約手付けとみなす）
・40条 （不適合を担保すべき責任期間は、引渡しの日から二年以上とする）
これらは、「買主に有利なものは、有効」と理解して、良い。
一方、38条（損害賠償額の予定額は、代金の2/10以下）には、記述ありません。つまり、
38条は、買主に有利でも、違法なのですね。
何が何でも、「買主に不利なことは無効、有利なことは有効」 というわけではないことに、気付かされました。 ありがとうございます。
2021.07.27 06:43
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