宅建試験過去問題 平成17年試験 問29

問29

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
  1. 不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であり、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
  2. 資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。
  3. 取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。
  4. 収益価格を求める方法には、直接還元法とDCF（Discounted Cash Flow）法とがあるが、不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、DCF法の適用を原則とする。
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正解　3

問題難易度
肢13.6%
肢212.3%
肢364.6%
肢419.5%

分野

科目：4 - 不動産価格の評定
細目：2 - 不動産鑑定評価基準

解説

  1. 正しい。不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格です。正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいいます（不動産鑑定評価基準5章3節）。
  2. 正しい。証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価を目的とする場合において、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければなりません（不動産鑑定評価基準5章3節）。
  3. [誤り]。取引事例比較法における取引事例は、原則として「近隣地域又は同一需給圏内の類似地域」に存する不動産のうちから選択し、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産を選択するものとされています。近隣地域に存する不動産ではありません（不動産鑑定評価基準7章1節）。
  4. 正しい。収益価格を求める方法には、直接還元法とDCF法とがあります。直接還元法は簡便な方法、DCF法は高精度ですが算出方法が複雑というイメージです。2つの方法のどちらを適用するかについては、案件ごとに異なりますが、証券化対象不動産に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、より精度の高いDCF法の適用を原則とします。DCF法により求めた試算価格を標準とし、直接還元法による検証を行って求めた収益価格に基づき、比準価格及び積算価格による検証を行い鑑定評価額を決定するとされています（不動産鑑定評価基準1章4節）。
したがって誤っている記述は[3]です。
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