宅建試験過去問題 平成15年試験 問5

問5

Aは、B所有の建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした。Bは、その抵当権設定登記後に、この建物をCに賃貸した。Cは、この契約時に、賃料の6カ月分相当額の300万円の敷金を預託した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
  1. Bが、BのCに対する将来にわたる賃料債権を第三者に譲渡し、対抗要件を備えた後は、Cが当該第三者に弁済する前であっても、Aは、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。
  2. Bの一般債権者であるDが、BのCに対する賃料債権を差し押さえ、その命令がCに送達された後は、Cが弁済する前であっても、Aは、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。
  3. Aが物上代位権を行使して、BのCに対する賃料債権を差し押さえた後は、Cは、Aの抵当権設定登記前からBに対して有している弁済期の到来している貸付金債権と当該賃料債権とを相殺することはできない。
  4. Aが物上代位権を行使して、BのCに対する賃料債権を差し押さえた後、賃貸借契約が終了し建物を明け渡した場合、Aは、当該賃料債権について敷金が充当される限度において物上代位権を行使することはできない。

正解 4

解説

  1. 誤り。Aは抵当権を登記しているので、賃料債権に物上代位することができます(民法304条1項民法372条)。物上代位の規定では、払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならないとしていますが、判例では対抗要件を備えた賃料債権の譲渡があったとしても、「払渡し又は引渡し」に当たらず、差押え可能であるとしています(最判平10.1.30)。
    抵当権は対抗力を具備するためには登記が必要であり、登記がなされている以上は、代位物について抽象的に抵当権の効力が及んでいることが公示されており、債権を譲り受ける前に抵当権の登記を確認すれば物上代位の可能性は確認できるためです。
    先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。
    第二百九十六条、第三百四条及び第三百五十一条の規定は、抵当権について準用する。
    抵当権者は、物上代位の目的債権が譲渡され第三者に対する対抗要件が備えられた後においても、自ら目的債権を差し押さえて物上代位権を行使することができる。
  2. 誤り。一般債権者の差押え、仮差押え、倒産手続開始決定は、民法304条の「払渡し又は引渡し」に含まれないとされています(最判平10.3.26)。この場合の優劣は、差押え命令と抵当権の先後によって決まるので、抵当権を備えているAは賃料債権に物上代位することが可能です。
    債権について一般債権者の差押えと抵当権者の物上代位権に基づく差押えが競合した場合には、両者の優劣は、一般債権者の申立てによる差押命令の第三債務者への送達と抵当権設定登記の先後によって決すべきである。
  3. 誤り。抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権の差押えをした後は、抵当不動産の賃借人は、抵当権設定登記の後に賃貸人に対して取得した債権を自働債権とする賃料債権との相殺をもって、抵当権者に対抗することはできないとされています(最判平13.3.13)。しかし、本肢は抵当権設定の前に取得した債権なので相殺できます。
    抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権の差押えをした後は,抵当不動産の賃借人は,抵当権設定登記の後に賃貸人に対して取得した債権を自働債権とする賃料債権との相殺をもって,抵当権者に対抗することはできない。
  4. [正しい]。抵当権上の建物の賃貸借が終了し、賃借人が敷金返還請求を得た場合、賃料債権は敷金の充当される範囲で当然に消滅するとされています。よって、敷金の充当により消滅する部分の賃料債権には物上代位権を行使することができません(最判平14.3.28)。
    敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合において,当該賃貸借契約が終了し,目的物が明け渡されたときは,賃料債権は,敷金の充当によりその限度で消滅する。
したがって正しい記述は[4]です。