借地借家法（建物）（全28問中6問目）

No.6

賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和6年7月1日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
令和2年12月試験　問12
  1. 当該建物の修繕が必要である場合において、BがAに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずAが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Bは自ら修繕をすることができる。
  2. BがAに無断でCに当該建物を転貸した場合であっても、Aに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除することができない。
  3. 賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。
  4. Bが相続人なしに死亡した場合、Bと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dは、Bが相続人なしに死亡したことを知った後1月以内にAに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのBの権利義務を承継する。
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正解　3

問題難易度
肢15.7%
肢28.0%
肢364.4%
肢421.9%

分野

科目：1 - 権利関係
細目：15 - 借地借家法（建物）

解説

  1. 正しい。賃貸物の使用収益に必要な修繕は貸主の義務であり、賃貸借契約に定められている場合を除き、借主が勝手に行うことはできないのが原則ですが、以下の2つの場合には賃借人による修繕が認められています（民法607条の2）。
    1. 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき
    2. 急迫の事情があるとき
    本肢は1つ目のケースに該当するので、賃借人Bは自ら修繕をすることができます。
    甲建物の修繕が必要であることを、Aが知ったにもかかわらず、Aが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Bは甲建物の修繕をすることができる。（R5-9-1）
    甲建物の修繕が必要である場合において、BがAに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、Aが必要な修繕を直ちにしないときは、Bは甲建物の修繕をすることができる。（R5-9-2）
    甲建物の修繕が必要である場合において、急迫の事情があるときは、Bは甲建物の修繕をすることができる。（R5-9-4）
  2. 正しい。賃借権の譲渡と転貸借には賃貸人の承諾が必要とされており、無断転貸等があった場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できるとされています（民法612条）。しかし、判例ではこの解除権を一部制限し、その無断転貸等が賃貸借関係を継続するに堪えない背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合には、契約解除をすることはできないとしています（最判昭28.9.25）。
    賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
    ２　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
    賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない本件の如き特段の事情があるときは、賃貸人は民法第六一二条第二項により契約を解除することはできない。
    CがBに無断でAから当該権原を譲り受け、甲土地を使用しているときは、①でも②でも、BはCに対して、甲土地の明渡しを請求することができる。（R4-8-2）
    BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。（H25-11-1）
    BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できないのに対し、CがAに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借を解除できる。（H21-12-1）
    AがBの承諾なく当該建物をCに転貸しても、この転貸がBに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、BはAの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。（H18-10-1）
    Aが建物を第三者に転貸しようとする場合に、その転貸によりBに不利となるおそれがないにもかかわらず、Bが承諾を与えないときは、裁判所は、Aの申立てにより、Bの承諾に代わる許可を与えることができる。（H12-12-2）
  3. [誤り]。建物の賃貸借契約を期間満了で終了するためには、定期建物賃貸借とする必要があります。定期建物賃貸借とするための要件は次の2つです（借地借家法38条1項・3項）。なお、書面には電磁的方法を含みます。
    1. 書面で契約する
    2. 契約前に賃貸人から賃借人に対して、契約の更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明する（契約書面とは別個）
    本肢では、賃貸人から賃借人への書面交付が不足しているので要件を満たしません。この際、更新のないこととする定めは無効で普通建物賃貸借となるので、Aは期間満了による契約終了をBに対抗することはできません。
    期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
    …
    ３　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
    AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。（R1-12-1）
  4. 正しい。建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、事実婚または事実上養子関係にあった同居者があるときは、その同居者が賃借権を承継します。ただし、その同居者が、賃借人が相続人なく死亡したことを知ってから1カ月以内に反対の意思を表示すれば、承継は生じません（借地借家法36条1項）。
    居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。
    Bが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Aに反対の意思表示をしないDは、建物の賃貸借契約に関し、Bの権利義務を承継する。（R6-12-3）
したがって誤っている記述は[3]です。
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