2つ質問があります。重要事項説明と建築副主事について
ぽぽぽんさん
(No.1)
◉35条の重要事項説明について。
借地権がついている土地の上に立っている建物の売買をした場合、区分所有建物だと敷地に関する権利の種類および内容で借地権のことについて説明が必要ですよね。もしこれが一般的な建築物だった場合でも必要でしょうか？重説の「登記された権利」として借地権はあたりますか。
◉法改正で大規模建築物以外において建築副主事が建築確認と完了検査をできるようになりました。
この大規模建築物というのは特殊建築物（200平米超）は含まれますか？
純粋に大規模建築物のみ建築確認等ができないのでしょうか。
どなたかわかる方おられましたらよろしくお願いします。
2024.10.16 10:31
さくさん
(No.2)
借地権が設定されていたら説明は必要ではないでしょうか。
マンションの一室をオーナーさんから借りるのであれば、これは部屋を提供してくれる
オーナーさんが土地の使用権をもっていればOK、という風に認識してますが
この場合も、借地権が設定された土地の上に建てた建物を賃貸するのであれば
おそらくマンションの一室の賃借人に対して説明が必要になってくるかと思います。
なぜかというと、オーナーさんが仮に借地権の賃料を支払えなかったら
トラブルが起きてきますよね。ですので、先に説明する必要がある内容なのかなと。
次の内容は、特殊建築物と大規模建築物の要件がかち合うケースですよね。
特殊建築物というのはある要件を満たした建築物を
法律を作る際の便宜上、まとめてそう呼んでいるものだと認識してます。
これは大規模建築物に対しても同様だと思っています。
つまり、大規模建築物の要件を満たせば、特殊建築物の要件の満たしたかどうかに関わらず
建築副主事は建築確認をすることができない、ということではないでしょうか。
あくまで勝手な解釈な域を出ないので、参考程度に留めていただけると幸いです。
2024.10.16 19:12
さくさん
(No.3)
このケースでは権利の種類、内容についての説明は不要でした。
訂正させていただきます。申し訳ございません。
2024.10.16 21:04
ぽぽぽんさん
(No.4)
ありがとうございます！
2024.10.16 22:21
宅建女子さん
(No.5)
借地権付建物の売買は、借地権の説明は必要ですが、登記された権利としての説明ではありません。
この場合の借地権は、買い手がこれから土地の賃貸借契約をすることになるのだから、そういうための説明であり、当然まだ登記もされていませんので。
登記された権利というのは、今購入しようとしている不動産に既に付いている権利です。
例としては、抵当権、質権、先取特権、差し押さえ、仮差し押さえ、もちろん賃借権や地上権もありえますが、全て購入者にとって邪魔なものなので、通常はそれらを綺麗にしてから引き渡すという契約をします。
もし借地権付きの建物を借りる場合も、借地権が定借ならば説明する必要があります。
契約が満了したら建物の賃借人も住めなくなりますから。
2024.10.17 10:57
宅建女子さん
(No.6)
>もちろん賃借権や地上権もありえますが、全て購入者にとって邪魔なものなので、通常はそれらを綺麗にしてから引き渡すという契約をします。
すみません、ちょっと雑な書き方をしてしまいました。
今回のケースでは上記を移転する場合もあります。
登記に記載された権利については、それをどうするかとかまで、ここまで細かく理解しなくても大丈夫です。
35とか37は各記載事項がなぜ記載事項なのかを理解しておけば良いと思います。
2024.10.17 11:16
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