不動産鑑定評価基準の収益還元法について
ぺぺロンロンさん
(No.1)
投機的取引の事例は適正さを欠くとして評価判定に用いることができないと理解しています。
その上で，
投機的取引は絶対的に事例から除外しなければならないのか，
または投機的取引を事情補正，時点修正を行なった上での判定であれば事例として活用できるのか疑問に思っております。
以下，疑問理由_
収益還元法による算定では，事情補正や時点修正の対象ははなく，収益を算定して判定を行いますが(売却による逸失利益のイメージ)投機的取引やリート株対象となったことによって，経済価値が高まった不動産に算定が適切に判定できなくなってしまうものであると解せます。
業法上でも，取引一任代理の認可により投機的取引の市場経済の重要性を表しているはずなので，収益還元法においても投機的取引の事例を否定してしまうことに違和感を覚えています。
また収益還元法による判定だと，他判定法と比べて価格が著しく低廉になってしまいオーナーは損をする可能性が高いのではないかと解せます。
収益目的で比較法判定額で購入したにも関わらず，収益還元法による低廉価格による手放しが通るとなると破産トラブルの一環にもなるのではと考えてしまいます。
2024.09.07 11:27
★☆さん
(No.2)
私見としては次の通りかと思います。
>>また収益還元法による判定だと，他判定法と比べて価格が著しく低廉になってしまいオーナーは損をする可能性が高いのではないかと解せます。
→この点は、必ずしもそんなことはないと思います。収益還元法はDCF法により現在価値に割り引いて将来CFを推定する方法です。即ち、NPVを得るものです。これは、割引率の設定や収益の見込み値等で、かなり金額が変わってきますので、高ブレもすれば低ブレもします。
→他方で、事例比較は、他のものとそれほど大きくブレませんが、その物件の固有性を無視します。その物件が、地域の似た物件と比べて明らかに客を引き付ける何かを持っている、あるいは客に記される何かを持っているという特徴があった際に、これを反映することが出来ません。
→再調達原価は、コストベースでありマーケットベースではありません。仮に、適正利潤を設定したとしてもその価格でお客に買ってもらえるかわかりません。目指すべき収益を設定するには有効ですが、それだけ稼げるのかというと別の話です。
→よって、この3つをバランスよく検討することが必要と考えればよいかと思います。
→なお、不動産に限らず、M&A等をするときにも、収益還元法的な考え方（この会社はどの程度の企業価値がありそうかバリュエーションする）と、比較事例的な考え方（同業他社はどの程度の価格でディールされているかマルチプルで見る）の両面からアプローチします。
2024.09.07 13:13
★☆さん
(No.3)
客に記される → 客に忌避される
2024.09.07 13:14
ぺぺロンロンさん
(No.4)
>>
お返事ありがとうございます。イメージの理解と納得ができました。
事例比較法ではブランド力の反映が及ばない点と，還元法価値の上下を含めた正味であるということが，本規定により価格判断の平均水準を保つ事に繋がると非常に勉強になりました。
あくまで投機的取引事例を除く意味としては，評価額が算定基準であるとした考えを保ちつつ，
オーナー希望額であれば，民法に沿った価格意思にて投機的取引を妥当性の一要件として考慮可であることのバランスを今後は考えてみます。
不動産取引の前提知識が完成されていない買手側の配慮に沿った規定であることの理解も深まりましたのでご意見感謝いたします。
2024.09.07 13:42
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