H14年度 問40 肢3について
ヤマザキさん
(No.1)
→誤り。買主へ所有権の移転登記がなされたときには保全措置が不要となるため。
こちらの問題について解答については納得できるのですが、保全措置は手付の受領前に行わなければならないものである以上、この肢の条件を満たすためには手付の受領前に所有権の移転登記が行われる必要がありますよね。金銭を受け取る前に所有権の移転登記を行うという状況はあり得ることなのでしょうか？
また、もし手付の支払前に所有権の移転登記が行われているとすれば既にその時点で契約の履行が済んでいるわけで、手付の放棄や倍額支払をもって契約解除を行うことはできませんよね？でしたらこの手付にどのような意味があるのかがわかりません。
どなたかご教授願います。
2024.07.11 15:34
宅建女子さん
(No.2)
であれば、あまり深く考える必要はないと思います。
以下に某宅建講座のサイトで見つけた類題と解説を転載しておきますが、この問題文のようなことが現実に有り得なくはないから、条文に入れてあると思っておけばいいのではないかと思います。
ちなみに手付金の意味ですが、ご存知のように履行に着手すれば手付解除はできなくなり、問題なく取引されれば支払の一部に充当されるし、解約となれば損害賠償金に充てられると思いますので、意味がないわけではないと思います。
宅建において金銭を「手付金」とその他にくっきり分けて考えがちで、試験対策的にもそうせざるを得ないとは思いますが、どんな呼び方をしようとそれは預り金であり、取引の進捗によってその性質が変わっていくだけ、と実務的には感じます。
参考問題:
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、Aは、当該建物が未完成であった場合でも、Bへの所有権移転の登記をすれば、Bから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を講じる必要はない。 （2006-問39-4）
答え：正しい
そもそも、手付金等の保全措置は、買主が支払った「手付金」や「中間金」が売主業者が倒産したりしても保証されるようにするためのルールです。今回のように、買主が所有権の登記を備えれば、万一のことがあってもその物件は買主のものなので一定の保証がとれるわけです。そのため保全措置は不要と考えてください。 ※ 「買主が所有権の登記をした時」とは、 例えば、建物を新築する場合、所有権について初めてする保存登記が買主名義でされれば保全措置は不要ということです。
★以下、私が確認したことを追記しますと、新築の保存登記も通常は同時履行です。ただ表題登記はローン申請などで要件とされる事があるようで、先に済ませるケースがあるようです。ある判例では表題登記済=履行着手との判断でした。
2024.07.12 10:08
ヤマザキさん
(No.3)
参考問題まで挙げての丁寧な説明、ありがとうございます。
確かに試験的な捉え方で手付金を考えていましたが、ただの預り金と考えれば登記後に受け取る場合もあるしそこから賠償金に充てるためにとりあえず受け取る前金にもなるんだなあと腑に落ちました。
必要以上の深入りは避けつつ合格目指して頑張りたいと思います。
今後ともよろしくお願いいたします。
2024.07.12 15:49
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