h26 問7-⑵ 妨害排除請求権
宅建さん
(No.1)
•民法上は不動産の賃貸借を第三者に対抗するには登記が必要
(しかし賃貸人には登記義務ないので、なかなか登記してもらえない)
ので、新所有者に対抗できない場合が多い。
一方、
•借地借家だと自己所有の建物やを所有していたり、
借地の登記なくても建物の登記をするだけで第三者に対抗できる
と思ってます。
私の疑問点⬇︎
•この第三者とは"新所有者"と言うケースが多いですが
民法でも不法占拠者に対してはまた別の特約があるのでしょうか。
(民法でも、賃貸人の所有権を代位行使ができるのか)
•この問題自体"建物所有を目的とした土地の賃貸借なので
民法ではなく借地法が適用されているのか？
借地法であるため、"建物の保存登記"で対抗力が備えられて
いて不法占拠者に対抗できているのか？
•もしこの問題が"不法占拠者"ではなく"新所有者"だったら。
B(賃借人は)借地権を主張できるのか？
混乱してきています。
簡単な問題と書いてありいつも流していましたが
ふと疑問になりました
深追いしすぎでしょうか？
2023.09.04 18:57
Mmegさん
(No.2)
>賃貸人の所有権を代位行使ができるのか
そうですね。
対抗力を具備した賃借人は、賃貸人の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使できます。
これは【債権者代位権】と解されるようです。
この場合の借地権は債権的な権利です。
賃借人は自己の債権(土地を使用収益する権利)を保全するために債務者(土地を使用収益させる義務者)である賃貸人に代位できるということになります。
でも宅建ではそんな小難しい理屈まで知らなくても、賃借人は妨害排除請求権を代位行使できると覚えれば良いと思います。
>もしこの問題が"不法占拠者"ではなく"新所有者"だったら。
土地の所有者(賃貸人)が新所有者になるということでしょうか？
その場合は、賃借人が先に登記を備えているから借地権は主張出来ると思います。
2023.09.05 03:03
宅建さん
(No.3)
ありがとうございます！
あまり細かいことは深追いせずおしゃる部分を覚えておこうと思います！
ただあれから少し調べ"不法占拠者"には登記なくても排除することができると書いてありました。
ありがとうございました！
2023.09.05 08:19
Mmegさん
(No.4)
>"不法占拠者"には登記なくても排除することができる
そうなんですね。
私が調べた限り出てこなくて💦
私の説明の根拠は以下の条文、判例などです。
-----
（不動産の賃借人による妨害の停止の請求等）
第605条の4
不動産の賃借人は、第605条の2第1項に規定する対抗要件を備えた場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める請求をすることができる。
一 その不動産の占有を第三者が妨害しているとき その第三者に対する妨害の停止の請求
二 その不動産を第三者が占有しているとき その第三者に対する返還の請求
-----
第三者に対抗できる借地権を有する者は、その土地に建物を建ててこれを使用する者に対し直接その建物の収去、土地の明渡を請求することができる
最高裁昭和28年12月18日判決
-----
罹災地借地借家臨時処理法第一〇条により第三者に対抗できる賃借権を有する者は、その土地に建物を有する第三者に対し、右建物の収去、土地の明渡を請求することができる。
最高裁昭和30年4月5日判決
-----
条文等読む限りは対抗要件備える必要があるので、借地の場合は建築物の登記かなーと思ったのですが…
※借地借家法第十条【借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。】
違ってたらご指摘くださいm(_ _)m
2023.09.05 09:38
宅建さん
(No.5)
解説☞’建物所有目的ではない'土地の賃借人は'対抗要件を備えて'妨害排除請求'できる
•R312月 問9-3
解説☞ 建物の不法占拠者には所有権でも賃借権でも'登記'あってもなくても'対抗'できる。
(判例 不動産の不法占有者は民法177条の’第三者'にあたらない)
•H26 問7-2
解説☞ 借地権者は妨害している第三者Cに対して賃貸人の所有権を代位行使することもできるし対抗要件を備えている為妨害排除請求できる
の道場の解説、10年宅建アプリの解説、問題集2冊の解説、テキストの解説全て照らし合わせて紙に整理して書いてみたけど混乱しています。
自分なりに不法占拠者への
’対抗'と'妨害排除請求’の違いかと解釈するようにしました。
(対抗要件備えなても対抗はできるけど妨害排除請求はできないなのかな？！)
また近年改正された物なので(頻出問題でもあり)、媒体によって解説が曖昧なんでしょうか。私のただの勘違いでしょうか。
巻き込んで申し訳ないです！
私もその判例テキストや道場で確認してみました！
調べてくださってありがとうございました！
ありがとうございます！
こちらこそ間違ってたら、遠慮なさらずご指摘お願い致しますm(__)m
2023.09.05 11:38
宅建さん
(No.6)
↑で似たような問題直近3問集めました。
比較でちょっとやっとわかったかなと！
もしお時間が許せば、
確認してみてください！
2023.09.05 11:40
Mmegさん
(No.7)
>R4 問8-4
>解説☞’建物所有目的ではない'土地の賃借人は'対抗要件を備えて'妨害排除請求'できる
これはニュアンス的に【建物所有目的ではなくても】といったほうがいいと思います。
そもそも、この設問の論点は建物かどうかではなく、
➀地上権＝物権→妨害排除請求を゙直接できる
➁賃借権＝債権→妨害排除請求を゙代位できる
という違いがわかっているかの問題。
借地借家法の借地権も債権的な権利なので➁同様と考えられます。
>•R312月 問9-3
>解説☞ 建物の不法占拠者には所有権でも賃借権でも'登記'あってもなくても'対抗'できる。
>(判例 不動産の不法占有者は民法177条の’第三者'にあたらない)
こちらの解説の根拠はちょっと謎です。
不法占拠者が第三者に当たらないのはたしかにそうですが、出典の判例を確認したところ、
【所有権移転登記をしていない新オーナー】VS【契約解除で不法占拠者となった元賃借人】
のケースでした。
新オーナーは不動産購入で所有権(物権)を得ているので、第3者に当たらない不法占拠者に対して直接対抗できます。
この判例から賃借権(債権)の場合の対抗問題は説明できません。
ただ、借家については、引き渡しのみで対抗力になるので、不法占拠者への代位による請求は可能ではないかと思います。
>•H26 問7-2
>解説☞ 借地権者は妨害している第三者Cに対して賃貸人の所有権を代位行使することもできるし対抗要件を備えている為妨害排除請求できる
実はこの解説もちょっと謎なんですよね。
正しくは、対抗要件を備えているから、賃貸人の所有権に代位して妨害排除請求できる、が正しいのではないかと思ってます。
私はこれ以上もうわからないので、他の方から何か投稿があるといいですね💦
2023.09.06 09:37
通りすがりさん
(No.8)
＞この設問の論点は建物かどうかではなく、
＞➀地上権＝物権→妨害排除請求を゙直接できる
＞➁賃借権＝債権→妨害排除請求を゙代位できる
賃借権は、対抗力を備えているかで、異なります。
対抗力を備えていない＝債権
対抗力を備えた ＝物権の性質をもつ債権
債権は、相手方にのみ債権を主張できます。
賃貸人が譲渡された場合、「売買は賃貸借を破る」をそのまま適用すると、
賃借人は新賃貸人に主張できなくなってしまいます。
（債権譲渡で処理することは可能ですが・・・）
賃借人の利益保護のため、対抗力を備えた賃貸借には、物権的な性質を付与している。
>解説☞ 借地権者は妨害している第三者Cに対して賃貸人の所有権を代位行使することもできるし対抗要件を備えている為妨害排除請求できる
対抗要件を具備していない場合（賃借権＝債権）
→賃貸人の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使する。
→直接、賃借人への明渡請求ができる
対抗要件を具備している場合（賃借権＝物権の性質をもつ債権）
→賃借人の賃借権に基づく妨害排除請求権を行使できる。
→直接、賃借人への明渡請求ができる
その他にも
→抵当権者の抵当権に基づく妨害排除請求権を行使できる。
→原則：直接、抵当権者への明渡請求ができない
例外：抵当権設定者が管理不全の場合は、直接、抵当権者への明渡請求ができる
2023.09.08 08:31
通りすがりさん
(No.9)
>解説☞ 建物の不法占拠者には所有権でも賃借権でも'登記'あってもなくても'対抗'できる。
>(判例 不動産の不法占有者は民法177条の’第三者'にあたらない)
＞借家については、引き渡しのみで対抗力になるので、不法占拠者への代位による請求は可能ではないかと思います。
引き渡しによる対抗力を備えているので、2つの明け渡し請求ができます。
・賃借権に基づく妨害排除請求権
・賃貸人の所有権に基づく妨害排除請求権
説明は、上記の内容で説明しています。
2023.09.08 08:47
宅建さん
(No.10)
分かりやすい解説大変感謝致します。
凄く分かりやすくて、そういうことかと思いました。
頻出なので、試験で戸惑わないように今夜復習してみます！
2023.09.08 14:02
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