1997年問41改題について
ぷーさん
(No.1)
自ら売主制限（契約不適合責任の特約制限）について、下記の選択肢は間違っているようなのですが理由がわかりませんでした。
「建物が種類または品質に関して契約の内容に適合していない場合でも、その契約内容の不適合が宅建業者Aの責めに帰すべきものでないとき、Aは担保責任を負わない旨の特約は有効である。」
⇒回答 ×
解説には
「民法では契約内容不適合担保責任について、解除、追完請求及び代金減額請求は売主の責めに帰すべき理由がなくても売主が担保責任を負います。民法の規定よりも買主に不利な特約となっていますので、この特約は無効となります。」
と書いてありました。
前半文章はテキストにも記載があるため理解できるのですが、後半の文章（「民法の規定より買主に不利な特約になっています」）がわかりません。
トリセツのテキスト（権利関係 契約不適合P76）には
「担保責任を負わない特約は有効です。例えばアウトレットの商品などは傷があっても責任を取らない代わりに値段を下げることをしています。。」といったことが書いてあり、民法でも担保責任を負わない特約は有効だと言っており、それを考えると上記選択肢の「Aは担保責任を負わない旨の特約は有効である」も正解なのなのでは？と思ってしまいます。
考え方がよくわからず、ご存じの方がおりましたらよろしくお願い致します。
2023.08.04 17:46
不動産国資四冠王さん
(No.2)
確かに仰る通り、民法で担保責任を負わない旨の特約OKという条文があります。
しかし、今回の問題で訊かれている論点【着眼点】は、（買主の追完請求権）についてです。
民法上、売主の帰責事由【落ち度】が無くても
契約不適合責任を負わなければならないので、
不適合が売主Aの責めに帰すものでないとき、売主Aは担保責任を負わない
というのは、「アウト」となります。
民法の規定より買主に不利な特約になっていますというのは、
民法だと売主の帰責事由【落ち度】関係なく契約不適合責任を負ってくださいねというのが原則です。
これと比較した時に、買主に不利な特約になっているということです。
★問題に、担保責任を負わない旨の特約をしたという記載が、
設問にも選択肢の問題文にもない場合には、
素直に、担保責任を負わない旨の特約の条文のことは、
考えずに、解答する必要があります。
「民法の規定より買主に不利な特約」というフレーズの
「民法の規定＝担保責任を負わない旨の特約の存在」といった考え方はしません。
（買主の追完請求権）
第五百六十二条 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
2 前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。
（担保責任を負わない旨の特約）
第五百七十二条 売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
2023.08.05 09:09
Mmegさん
(No.3)
問題集じゃなくてテキストお持ちですか？
8種制限のところ確認してみて下さい。
業者自ら売主の場合の契約不適合責任については、民法ではなく、宅建業法に則ります。
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第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
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自ら売主でなければ（仲介）､売主は業者ではないから、担保責任を負わない特約はOKです。
でも宅建業者が自ら売主のときは、宅建業法40条により、そういう特約は民法より不利になるからNGです。
2023.08.05 22:37
ぷーさん
(No.4)
Mnegさま
ご親切にどうもありがとうございました。
テキストや問題文の日本語がまだまだ難しく、理解できていませんでした。
民法の特約には「売主は契約不適合責任を負わない」というものがあるが、
自ら売主の場合に関しては民法で規定されている「売主に帰責事由が無くても
契約不適合責任を負わなければならない」より不利な特約は禁止
という理解で良いでしょうか。
どうもありがとうございました。
2023.08.07 22:40
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