H28 問43 肢エ 手付金の保全措置について
あさん
(No.1)
H28 問43
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
エ.Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。
正解→誤り
以下について、有識者の方お力添えお願いいたします🙇♂️
・完了前が起点なので中間金も保全措置を講じなければならないのはわかる
・移転登記までではなく少なくとも引渡しまでが保証期間なので、移転登記まで講じる必要はないのではないか
・この問題の「所有権移転の登記がなされるまで」の部分が「引渡しまで」となっているのであれば誤りだと理解できるがこの肢だと正しいでも正解なのではないか
拙い文で申し訳ありませんがどうしても納得ができなかっため、質問させていただきます。
よろしくお願いいたします。
2022.10.10 14:56
まるさん
(No.2)
> ・移転登記までではなく少なくとも引渡しまでが保証期間なので、移転登記まで講じる必要はないのではないか
違います。引き渡しまでではなく移転登記までです。
宅建業法41条1項ただし書をご確認ください。
2022.10.10 15:45
おにぎりさん
(No.3)
↓
登記が済んでしまえば、買主目線で手付金倍返しによる契約解除をされる心配がないので手付金を保全してもらう必要がありません。
手付解除は、相手方が契約の履行に着手した段階で行えなくなる、という事は覚えていますでしょうか？
2022.10.10 16:38
090さん
(No.4)
→物件が引き渡しまで必要
そして移転登記＝物件を引き渡しているとは限らない
（登記をしても、現に物件を引き渡しているとは限らない※実務でもあり得る話です）
よって登記だけでは不十分
☓となります
■登記が済んでしまえば、買主目線で手付金倍返しによる契約解除をされる心配がないので手付金を保全してもらう必要がありません。
→手付金の保全措置は、売主が破産とかしてとんずらこいた場合の保険です
移転登記していても物件が引き渡されていなければ、場合によっては手付金の取り返しが必要となる場合もあります
よって保全措置は必要です
2022.10.10 18:12
おにぎりさん
(No.5)
2022.10.10 20:09
あさん
(No.6)
おにぎりさん
090さん
返信ありがとうございます。
引渡し → 移転登記 の順に行われていると勝手に思っていたため勘違いしていました。
移転登記 → 引渡し の順に行われているのであれば移転登記された後も保証期間になりますが
引渡し → 移転登記 の順に行われている場合は移転登記まで保全措置を講じる必要はないのではと
思ってしまいます。
宅建業法41条1項ただし書の書き方的には移転登記までと言われればそうなのかもしれませんが
宅建業法41条3項2号を読んで保証期間と保全措置が混同してしまっています😅
まだ勘違いしているところがありましたら教えていただけますでしょうか。
41条1項
ただし、当該 宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の 額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の100分の5以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
41条3項2号
保険期間が、少なくとも保証保険契約が成立した時から宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であること
2022.10.11 13:13
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