★借地上の未登記の建物が滅失→掲示→対抗可能？★
きゃのんさん
(No.1)
タイトルの件で質問致します。
【借地上の”未登記の建物”が滅失した場合に掲示すれば対抗可能でしょうか？】
私の解釈では、
既に対抗要件を具備している”登記している建物(または借地上に登記)”
が滅失した場合は掲示すれば対抗可能でした。
下記の問題、解説では
建物の登記については触れていなかったので(借地権は登記しておらずと記載があります)もしかしたら建物に登記していない、対抗要件を具備していなくても
掲示すれば2年間対抗できるってことかな？と疑問に思いました。
問題▼
乙建物が滅失した場合でも、Bが借地借家法に規定する事項を甲地の上の見やすい場所に掲示したときは、Bは、甲地に賃借権の登記をしていなくても、滅失のあった日から2年間は、甲地をAから譲渡され所有権移転登記を受けたDに対し、甲地の賃借権を対抗できる。
解説▼
正しい。借地上の建物が滅失した場合、建物の滅失登記をする必要があり、自己名義の建物の登記という対抗要件が失われることとなります。しかし、この場合でも、新たな建物を築造しようとする借地人が所定の事項を借地上の見やすい場所に掲示していれば、滅失から2年間は登記なくして賃借権を第三者に対抗できます（借地借家法10条2項）。
よって、借地人Bが上記の規定に従い甲地の上に掲示した場合は、賃借権の対抗要件を満たすので、滅失から2年間は甲地の新所有者Dに対して賃借権を対抗できます。
何卒宜しくお願い致します。
2021.09.19 13:48
神楽野麗さん
(No.2)
その「前項の場合」がそれこそ借地上に借地権者名義で登記された建物があれば対抗要件があるとする規定です。（10条1項）
「同項の効力」は10条1項にある「建物を借地上に立てて建物を借地権者名義で登記した場合の対抗力」のことです。
これは借地借家法上の対抗力を備えていた要素である建物がなくなった場合に必要事項を書いた看板とかで、期限まで一時的に備えてる状態と見ようとする臨時措置（つなぎ）みたいなものです。
なので滅失前の建物が未登記状態でそもそもの対抗要件が備わっていないにもかかわらず、看板たてて対抗することはできません。
そもそも当初建てた後に自分がキチンと登記する手間をかけてれば守られてたものを、しなかった結果かぶった不利益になるので、そこまでを保護する理由はないということだと思います。
まあ言ってしまえばご質問のケースだと借地権者の自業自得ですね。
2021.09.20 03:09
きゃのんさん
(No.3)
ご丁寧にご回答ありがとうございます。
やはり、”滅失前に”借地上の”建物に登記”をしておくか
”賃借権の登記”をしないと滅失して掲示しても、対抗できないという理解で宜しいでしょうか？
となると、本件の問題は何故、正しいと言い切れるのでしょうか？
建物登記してるかわからない状態なので
”対抗できる場合もある”だったら、理解できるのですが…
2021.09.20 08:15
きゃのんさん
(No.4)
別サイトの解説で理解できました！！
ありがとうございました。
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これはわざと登記した建物という記述をしていないのですよ。
借地借家法に規定する事項には，『建物を特定するのに必要な事項』があり，これは建物の登記に記載されている事項を意味するとされているため，その掲示をしたということは，滅失した建物に何らかの登記〔所有権保存登記or表示の登記〕があったことを示しています。
つまりこの問題がでる前提は登記した建物があったという事。
>借地借家法に規定する事項・・・
この記述がポイント
1でわざわざ保存登記と記述あるでしょ。この2では記述がない。。。そこまで理解しているかという意味もあります。
登記されたと記述ないから間違いとする人へのひっかけ
後、所有権の登記がなくても表題登記でもいいのは覚えておいた方がいいです。
2021.09.20 08:41
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