宅建業者が代理の場合の記名捺印及び宅建業にあたるか
きゃのんさん
(No.1)
タイトルの件、調べたのですが
下記の解釈で誤りが無いか確認したく投稿いたしました。
宅建業者が代理の場合の記名捺印の有無
【売買の代理】
37条：必要
35条：必要
【賃貸の代理】
37条：必要
35条：不要
2021.09.18 08:25
じゅんさん
(No.2)
2021.09.18 22:13
きゃのんさん
(No.3)
ご返信ありがとうございます！
実務上の話になります。
⓵貸主代理の業者は35条に記名押印しない業者が多いです。
➁⓵ついて県庁に質問したところ、関わる全ての業者は記名押印が必要とのことでした。
(なんだかとりあえずみたいなこと言われました)
③テキストには37条については宅建業者が代理であろうと記名押印必要と記載がありましたが
35条についてはスルーでした。
実務上、とりあえず業者が関わる場合は記名押印しとけば
間違えないだろうとしてきましたが、
試験対策上、本当の事が知りたいと思い相談させて頂きました。
ちなみにですが、
貸主と代理がいて
代理も媒介に依頼している場合は、35条に代理は記名押印必要でしょうか？
2021.09.18 22:53
いさん
(No.4)
実務経験がないので推測になりますが、
35条にも37条にも、業者が書面に押印しなければならない旨の記載はなかったと思います。
ですから、いずれも間に入っている業者の押印は法的には不要のはずです。
35条書面に関しては、言ってしまえば説明資料であり、それをもって取引の成立を証するものではないでしょうから、取引士の押印さえあれば要件としては十分です。
一方、37条書面は多くの場合で契約書を兼ねているところ、こちらも35条書面と同様、業者の記名押印は突き詰めれば不要なのでしょうが、誰と誰の契約なのか、代理人や仲介人は誰なのかを明確にしておくことで、取り違えを防止するなどといった意図があるのではないかと思います。
また、どちらも交付義務があるのは業者であり、取引士に記名押印させるのも業者ですから、「ちゃんとうちが関与してますよ」とか「ちゃんとうちが用意した取引士ですよ」といったニュアンスも含まれているのではないでしょうか。
以上を考慮すると、県職の微妙な反応も、テキストの記載についても、なんとなく合点がいくような気がします。
2021.09.19 01:11
きゃのんさん
(No.5)
ご回答に気づかず返信が遅れて申し訳ございません。
ご丁寧なご回答ありがとうございます！
＞35条にも37条にも、業者が書面に押印しなければならない旨の記載はなかったと思います。
仰る通りでした・・・💦
どうも実務で考えて当たり前=業法どおりというように
思い込んでしまうところがあるようで・・・(´;ω;｀)
い様、私の解釈に誤りがないかご教示いただけないでしょうか？
⓵宅建業者の記名押印 自ら売主の場合
35条：不要
37条：必要（押印は必要ないのかな？）
（37条は当事者氏名の記載が必須なため）
➁宅建業者の記名押印 自ら買主・借主の場合
35条：不要
37条：必要（押印は必要ないのかな？）
（37条は当事者氏名の記載が必須なため）
③宅建業者の記名押印 代理
35条：不要（※）
37条：必要（当事者の代理なため）
④宅建業者の記名押印 媒介
35条：不要
37条：不要
--------------------------------
⑤宅建士の記名押印 従事先が自ら売主の場合
35条：必要
37条：必要
⑥宅建士の記名押印 従事先が自ら買主・借主の場合
35条：不要
37条：不要
⑦宅建士の記名押印 代理
35条：不要（※）
37条：必要（当事者の代理なため）
⑧宅建業者の記名押印 媒介
35条：必要
37条：必要
--------------------------------
（※）が一番混乱しているところであります。
い様のご説明から宅建業者の記名押印は不要かと思ったのですが
宅建士の代理が・・・(´;ω;｀)
実務上ですが、宅建業者の貸主代理から
『うち代理なんで記名押印しないから』と
わざわざ言われた経験があるので、どうなんでしょうか(´;ω;｀)
貸主代理が媒介業者を挟んで契約したとしても
貸主代理も借主へ重説する義務はあるはずなのですが、
代理+媒介がいる場合は代理は不要ということなのでしょうか・・・
ご迷惑お掛け致しますが
何卒宜しくお願い致します。
2021.09.21 08:44
いさん
(No.6)
37条書面にあっては、自らが契約の当事者となる場合、即ち、売主・買主・借主ですが、この場合は必要になるのではないかと。
でもって取引士の方ですが、こっちはそこまで考える必要ないと思います。
というのも、35条書面も37条書面も、取引士の押印が不要となる例外がないですよね。
つまり、取引が宅建業である場合、必ず両書面が登場し、そこには必ず取引士が押印しなければならないわけです。
取引士が押印する必要がない場合というのは、それが宅建業にあたらない場合即ち35条書面も37条書面も必要ない場合に限られますので、両書面が登場した時点で誰かしら押印しなきゃいけないとなります。
さらに言えば、そもそもこの⑤~⑧はどういう状況なのかという話で、
例えば⑦は、「売主Aの代理である取引士Bが買主Cと売買契約を締結する」と考えると、このBってイコール宅建業者ですよね？
この場合、Bは35・37条書面に”取引士として”押印すれば足り、業者としての押印は不要と、そういった解釈になるのではないかと思います。
貸主代理の是非に関しては、おそらくその業者は、貸主と代理契約を締結していて、賃貸権限をはじめとする管理権限を貸主本人から委譲されているのではないかと推察します。
サブリースってやつですかね？サブリースって賃貸借契約なんでしょうか？ちょっとこの辺明るくないので曖昧なのですが、「代理だから」と言っているということは、いわゆるサブリースとは少し違うのかなと思いました。
いずれにしても、その業者が、所有権者である貸主本人から賃貸権限の委譲を受けていれば、”自ら貸主”となることは問題ありませんので、その業者から媒介の依頼を受けた御社のみに押印の義務が生じることも納得できます。
ですから、本件においては、代理＋媒介で代理が不要になるのではなく、そもそも媒介しかいないのではないでしょうか。
以上が私の見解です。如何せん業界未経験なのと、独学の初学者なので正直あまり自信が持てないうえに根拠という根拠をお示しできていないのが心苦しいですがこんなかんじでいかがでしょうか。
2021.09.21 21:15
きゃのんさん
(No.7)
いつもいつも本当にありがとうございます！
初学者の方なんですか・・・凄すぎます・・・
合格者の方かと思っておりました・・・
い様のようなハイレベルすぎる方がたくさんいるのであれば
15%はいれるのかかなり不安になってきました。。。
でも、そんなハイレベルな い様に
アドバイスいただけて凄く有難いです！
＞本件においては、代理＋媒介で代理が不要になるのではなく、そもそも媒介しかいないのではないでしょうか。
質問の件での例は取引形態が代理でした。(サブリースは取引形態は貸主になりますが）
なので、恐らくですがあまりしっかりしてそうな業者ではないので・・・
そこを信じるべきでなかったのかなとも思いました。すみません＞＜
ただちょこちょここういった業者があるので
実際どうなんだろうなと思っておりました。
ですが、試験対策上、い様の仰る通り
”取引が宅建業である場合、必ず両書面が登場し、そこには必ず取引士が押印しなければならないわけです。”
「代理」や「仲介（媒介）」という取引形態である以上必ず取引士が押印しなければならない
そのように解釈致します。
実務と絡めて、たくさん質問してしまい申し訳ございませんでした。
本当に勉強になりました！ありがとうございます。
2021.09.21 21:46
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