H20問40
あさん
(No.1)
[正しい]。売主Bから手付解除をするときには、買主Aに対し手付の倍額を現実に提供しなければなりません。本特約は、本来で2倍で済む売主側の負担を3倍に変更しているので買主に有利な内容となっています。買主に不利な特約であるときは無効となりますが、有利な特約は有効に定めることができます（宅建業法39条2項・3項）。
の限りでない。3 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。
（2）“Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。”
誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、損害賠償の予定および違約金についての合計額が代金額の2割までに制限されます。これを超える額の定めをすることはできません。これに反する特約は買主の有利・不利を問わず2割を超える部分が無効となります（宅建業法38条）。
宅建業法では買主にとって有利な特約は有効と押さえていましたが、（2）では不要なようです。
買主にとって不利な特約が他に認められるパターンはありますか？
2021.09.03 09:53
まるさん
(No.2)
民法の原則→知ってから1年以内に通知
ですが、これだと10年後の消滅時効までいつでも通知可能となってしまいますから、売主にとってはなかなかしんどいです。
宅建業法では、「引渡しから2年以上」の期間を定めることが認められています。
このことにより、例えば「引渡しから3年」と定めた場合に、買主が引渡しから2年10ヶ月で不適合に気づいたとしても、民法の原則の1年以内ではなく、引渡しから3年、つまり知ってから2ヶ月以内に売主に通知しなければならず、民法の原則より買主に不利な状況が生まれます。
2021.09.05 09:18
あさん
(No.3)
なるほど、瑕疵担保責任の場合ですね
ちなみになんですが、損害賠償額の予定、違約金の合算額では上記で示されている通り20％を超える特約は無効となるのですが、手付も同じく無効になると考えてよろしいのでしょうか。
2021.09.05 17:55
まるさん
(No.4)
手付の金額の規定は例外なしの強行規定ですので、10分の2超える手付を受け取る特約は、10分の2を超えた部分に関しては無効となります。
たとえば、代金1000万円なのに手付を300万円という特約をしたとしても、買主は200万円しか手付を払わなくて良いです。
8種制限に関するところは、一度条文を読んでみるといいかもしれません。それほど長くないですし、理解の一助となるかと思います。
2021.09.05 18:12
あさん
(No.5)
なるほどこちらも強行規定なのですね！
ありがとうございました！
条文読んでみます👍👍👍👍
2021.09.06 11:51
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