借地借家法・転貸で期間満了となった場合
ヤミー豪さん
(No.1)
AB間の賃貸借が期間の満了によって終了するときも、AがCに対してその旨の通知をした日から6月を経過しないと、建物の転貸借は終了しない。
→○
賃貸人と賃借人の間の賃貸借契約が期間の満了や解約申入れによって終了する場合、賃貸人は、転借人に通知しなければ、契約の終了を転借人に対抗することができない（借地借家法34条1項）。
この通知をしたときは、通知から6月を経過するときに転貸借が終了する（同条2項）。
一方で
②AはBとの間で、平成16年4月に、BがCから借りている土地上のB所有の建物について賃貸借契約（期間2年）を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。借地権の期間満了に伴い、Bが建物買取請求権を適法に行使した場合、Aは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Cに対抗できる。
→○
建物の賃借人Aは、すでに建物の引渡しを受けている。つまり、賃借権につき対抗要件を備えている（借地借家法31条1項）。
したがって、建物買取請求により、建物所有者BからCに替わった場合であっても、Aは、Cに対して、自らの賃貸借を対抗することができる。
①の場合は引き渡しを受けているのに、対抗力がないように思えます。
①と②は同じことを言っているのでしょうか？？
頭でまとまっていないようなのでアドバイスください。よろしくお願いします。
2021.07.05 10:50
USJさん
(No.2)
解説ですが、①と②ではまったく状況が違います。
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①A所有の建物をBが賃借し、適法にCへ転貸している。
図）A→B→C
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A→B間の賃貸借契約が"期間満了"で終了する場合、賃貸人A→転借人Cにその旨通知することで6ヵ月経過にて転貸借が終了します。
転貸は結局のところ又貸しなので、転借人Cは賃貸人Bさんより立場が若干弱いです。
※Cは第三者への対抗力（Bの対抗力を援用）はありますが、今回の解約ケースにおいては賃貸人Aに対抗できません。
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②C所有の土地をBが賃借し、借地上のBの建物をAに賃貸している。
図） B→A
―
C→B
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賃借人Aは借地借家法での対抗力（建物引渡し）を備えているので、建物買取請求後でも借地権設定者Cに対抗できます。
回答になっておりますでしょうか。
2021.07.05 11:45
akrさん
(No.3)
1は、問題ありませんよね。2年間の期限付きの定期賃貸借契約なので、期間満了によって終了しますが、Cさんが忘れたり勘違いしていたら困りますよね。なので、6ヶ月前には通知してねという話です。
なお「BC間の期間の定めのない転貸」というのは少しヒッカケで、BC間で転貸契約を合意解除することは出来ますが、転貸は元のABの契約効果に帰属しますから、Cも2年の期限付きの縛りを受けるということです。
(ちなみに、元の契約が期間の定めのない通常の賃貸借契約の場合は、Aは正当な理由が無いと契約を終了できません)
2は、AがBの建物を借りています。その土地は、BがCから借りています。
Aさん(仮に貴方とします)は、きちんとBに賃料を払っているのに、BがCにその建物を売ったからといって、じゃあ出て行ってねと言われても困りますよね。
なので、Aさんは建物を借り続けることを、Cに対抗することが出来ます。
ちなみに、2のパターンは転借にはあたりません。
2021.07.05 18:57
ヤミー豪さん
(No.4)
2021.07.06 10:33
ヤミー豪さん
(No.5)
ありがとうございます(´；ω；`)
考えていて返信が遅くなりましたが納得できました。
堀り下げて詳しく教えてくださってありがとうございます。。。
USJさん
akrさん
転貸でひとくくりにして覚えていたのですが、状況が違うんですね。
②の場合を転貸とおもっていたので、ややこしくなっていました。
①は転貸で、賃貸借契約が定期賃貸借契約などで期間満了になる場合。
期間満了で、6か月前に通知することで対抗できる。（借地借家法34条1項2項)
→引き渡しを受けていても、期間が満了しているのでそちらが優先。
②は借地で→建物を登記→借地の契約の期間が満了にて持ち主が変わる場合。
引き渡しがあれば、対抗できる。（借地借家法31条1項）
なので期間満了ではなく第三者に①建物を譲渡した場合だと、②土地を譲渡した場合
でも、引き渡しがあれば①も②も対抗できるということなんですね？(あってますか？)
転貸の時の期間満了の特別ルールとして、
期間満了で、6か月前に通知することで対抗できる。（借地借家法34条1項2項)
・・・珍しく大家さんを守るルール
覚えておきます(´；ω；`)
ほんとうに感謝です。
試験の時、借地借家法が出てわからなくなったら自分をイメージします。
2021.07.06 10:34
USJさん
(No.6)
フォロー頂きありがとうございます！
ヤミー豪さま＞
>なので期間満了ではなく第三者に①建物を譲渡した場合だと、②土地を譲渡した場合
>でも、引き渡しがあれば①も②も対抗できるということなんですね？(あってますか？)
その通りです。
①は"建物の引渡し"を受けているので第三者に対抗できます。
②は借地上の建物に"本人名義の表示登記"があれば第三者に対抗できます。
自分も頑張るので試験日まで頑張りましょう！！
2021.07.06 12:04
ヤミー豪さん
(No.7)
ありがとうございます！
そうだ、借地上の建物は引き渡しという定義ではなく、
自分名義の登記が必要。
ですね。
どうも混乱しがちです＞＜
借地借家法は、得点源にしなくてはいけないと思います。
今回質問させて答えていただいたおかげで理解が深まりました。
たくさん間違えて、たくさん頑張ろうと思います。
USJさん、一緒に頑張りましょうね。
2021.07.06 13:13
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