宅建試験過去問題 平成20年試験 問13

問13

Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。
  2. 土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合には、AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
  3. 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
  4. AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに売却してしまえばBはDに対して賃借権を対抗できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Cが甲土地上にC所有の登記を行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに売却してもCはDに対して賃借権を対抗できる。

正解 4

解説

借地借家法は、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権について定めています。建物の所有を目的とするAC間の契約には借地借家法が適用されますが、(建物の所有を目的としない)平置きの駐車場のAB間の契約には民法の規定が適用されるということがポイントです。
  1. 誤り。
    [AB間の契約]
    民法上、賃貸借契約の存続期間の上限は50年とされています。50年を超える期間を定めた場合は50年とみなされます(民法604条1項)。
    賃貸借の存続期間は、五十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、五十年とする。

    [AC間の契約]
    借地借家法では、借地権の存続期間を30年以上としているので、存続期間60年として設定可能です(借地借家法3条)。
    借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
  2. 誤り。
    [AB間の契約]
    民法上、賃貸借契約の期間満了後に、賃借人が目的物の使用を継続しており、そのことにつき賃貸人が異議を述べないときは、同一内容で賃貸借契約が更新したものと推定されます(民法619条1項)。
    賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は、第六百十七条の規定により解約の申入れをすることができる。

    [AC間の契約]
    借地借家法では、借地上に建物がある場合に限り、同一内容で賃貸借契約が更新したものとみなされます(借地借家法5条2項)。
    借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
  3. 誤り。
    [AB間の契約]
    民法上、賃貸借期間を定めなかったときは、賃貸人・賃借人いずれも、いつでも解約の申入れをすることが可能です。土地の賃貸借について解約の申入れをした場合、その日から1年を経過後に賃貸借契約が終了します(民法617条1項)。本肢では「契約開始から1年を経過すれば」としているため誤りです。
    当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
    一 土地の賃貸借 一年
    二 建物の賃貸借 三箇月
    三 動産及び貸席の賃貸借 一日

    [AC間の契約]
    借地借家法では、賃貸借期間を定めなかったときは、その存続期間は30年となります。よって、30年経過を待たずして、解約の申入れを行うことはできません(借地借家法3条)。
  4. [正しい]。
    [AB間の契約]
    民法上は、不動産賃借権の登記をすることにより第三者に対抗することができます。登記がなければ新しい所有者に借地権を対抗できません(民法605条)。
    不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。

    [AC間の契約]
    借地借家法では、その借地上に自らの名義で登記されている建物を所有することで、第三者に借地権を主張することができます(借地借家法10条1項)。
    借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
したがって正しい記述は[4]です。