宅建試験過去問題 平成13年試験 問13(改題)

問13

賃貸人A(個人)と賃借人B(個人)との間の居住用建物の賃貸借契約(定期建物賃貸借ではない)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
  1. Bが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてAB間に協議が調わず裁判になったときは、Aは、その裁判が確定するまでの期間は、Aが相当と認める金額の家賃を支払うようにBに請求できる。
  2. Bが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてAB間に協議が調わず裁判になったときは、その請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。
  3. 家賃が、近傍同種の建物の家賃に比較して不相当に高額になったときは、契約の条件にかかわらず、Bは、将来に向かって家賃の減額を請求することができる。
  4. AB間で、3年間は家賃を減額しない旨特に書面で合意した場合、その特約は効力を有しない。

正解 2

問題難易度
肢120.4%
肢253.0%
肢310.9%
肢415.7%

解説

  1. 正しい。借主からの賃料減額につき協議が成立せず裁判となった場合、貸主は当該裁判が確定するまでは暫定的に相当額と認める賃料を請求することが可能です(借地借家法32条3項)。
    物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
  2. [誤り]。賃料を減額する裁判が確定した場合、減額の意思表示の時点に遡って効力が生じます(借地借家法32条3項)。借主が減額請求後に支払った賃料が確定額も多ければ、貸主はその超過額に年1割の利息を付けて返還することになります。
  3. 正しい。家賃が、近傍同種の建物の家賃に比較して不相当に高額になった場合、契約の条件にかかわらず、賃料減額の請求をすることが可能です(借地借家法32条1項)。普通借家契約では賃料を減額しない旨の特約は無効ですし、判例では、賃料改定を当事者同士の協議にて決定する定めがあった場合に、協議を経ずに行われた減額請求を有効であるとしています(最判昭56.4.20)。
    建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
    建物所有を目的とする土地の賃貸借契約において、将来の賃料は当事者が協議して定める旨の約定がされた場合でも、当事者が賃料増減の意思表示前にあらかじめ協議を経ず、また、意思表示後の協議が当事者相互の事情により進まないため更にその協議を尽くさなかつたからといつて、賃料増減の意思表示が無効となるものではない。
  4. 正しい。普通借家契約では一定期間増額しない旨の特約は可能ですが、減額しない旨の特約は借主にとって不利な契約となるため無効となります(借地借家法32条1項、借地借家法37条)。
したがって誤っている記述は[2]です。