借地借家法(土地) (全21問中7問目)

No.7

甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合(以下「ケース①」という。)と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
平成26年試験 問11
  1. 賃貸借の存続期間を60年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は60年となる。
  2. ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。
  3. 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。
  4. 賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。

正解 3

問題難易度
肢18.8%
肢217.1%
肢361.8%
肢412.3%

解説

ケース①は「建物の所有を目的とする」ので借地借家法で定める借地権ですが、ケース②は「建物の所有を目的としない」ので民法の賃貸借の規定により判断します。
  1. 誤り。
    【ケース①】
    普通借地権の契約方法は特に定められていませんので書面・口頭は関係ありません。借地借家法は、普通借地権の存続期間を30年以上と定めているため問題なく60年の契約となります(借地借家法3条)。
    借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
    【ケース②】
    民法でも賃貸借の契約方法は特に定められていませんので書面・口頭は関係ありません。民法では、賃貸借期間の上限を50年と定めています(民法604条)。よって、ケース②の存続期間は50年になります。
    賃貸借の存続期間は、五十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、五十年とする。
  2. 誤り。
    【ケース①】
    借地借家法では、借地上に借地権者名義で登記をした建物を所有していれば、賃借権を第三者に対抗できます(借地借家法10条1項)。よって、現所有者から土地の譲渡を受けた新所有者に甲土地の賃借権を対抗できます。
    借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
    【ケース②】
    賃借権の登記があれば第三者に対抗できます(民法605条)。よって、第三者に対抗する方法はないわけではありません。
    不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。
  3. [正しい]。
    【ケース①】
    土地の賃貸借契約で期間を定めなかった場合、借地借家法の強行規定によりその存続期間は30年となります(借地借家法9条)。中途解約する権利を留保していない限り存続期間中に一方的な契約解除はできず、解除するためには双方の合意が必要となります(合意解除)。
    この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
    【ケース②】
    期間の定めのない土地の賃貸借では、賃貸人が解約の申入れをすれば、契約は申入れの日から1年を経過することによって終了します(民法617条1号)。
    当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
    一 土地の賃貸借 一年
  4. 誤り。両ケースとも民法の規定に基づいて判断します。
    賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していない場合、ケース①・ケース②の双方で中途解約はできません(民法618条)。
    当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
したがって正しい記述は[3]です。