令和02年12月問45、住宅瑕疵担保履行法について
もざさん
(No.1)
令和02年12月問45
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律によれば、正しいものはどれか。
選択肢3
Aは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水設備又はガス設備の隠れた瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。
解説で「給水設備又はガス設備の隠れた瑕疵」が誤りなのはわかりました。
ですが、【宅地建物取引業者Aが保険金の支払を受けることができる】は、正しいですか？
損害について保険金の支払を受けるのは買主だと思っていたので、混乱しています。
アドバイスいただけると、勉強の励みになります。
2024.09.19 13:51
もざさん
(No.2)
「当該住宅を引き渡した時から10年間」保険が有効というのは、もし契約して引渡し前に対象の瑕疵で損害が起きたらどうするのかな？と気になりました。
保険の範疇ではなくて、引渡し前だから販売業者が契約不適合責任を負うのかな、と思いました。
こちらもコメントいただけると理解が深まります。
2024.09.19 13:58
とりさん
(No.3)
2024.09.19 14:24
とりさん
(No.4)
①前提として、保険締結を行っているのが
【購入者→保険会社】ではなく、【売り主の宅建業者↔大臣指定の保険法人】で契約がなされています。
その為、購入した住宅に瑕疵がある場合は
購入者はまず、業者Aに「直してね～！」と請求が出来ます。
業者Aは補修を行い、その費用を「業者は保険会社に請求することができる」という感じですね。
また、宅建業者が廃業等により対応できない場合は、購入者が保険会社へ直接請求が出来ます。
詳しくは、国土交通大臣HPに乗っていますよ～。
「住宅瑕疵担保 保険 国土交通大臣」てGoogle検索してみてください。
②これは、そもそも目的物の引き渡しが為されていないため契約不適合責任や、担保責任の追及は出来ないと思います。
契約不適合責任：【引き渡された目的物が】種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき。
これ以上はごめんなさい、わかりません。
2024.09.19 14:30
宅建女子さん
(No.5)
2024.09.19 17:47
ケンさん
(No.6)
2024.09.19 18:05
宅建女子さん
(No.7)
>契約不適合責任→物は引き渡されたが、品質や数量が契約と異なる場合など
これは「引き渡された目的物」ということが前提になると思います。
ご質問では、引き渡しの前ですよね。
以下は宅建関係の某財団法人の引用です。
土壌に問題があった場合を例にとっています。
------
1 契約不適合責任はいつの時点から問題になるのか？
売買契約の目的物に契約不適合がある場合には、買主は追完請求をすることができます（民法562条1項本文）。民法562条は、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは」と規定しており、「引き渡された目的物」が大前提です。
契約不適合に基づく代金減額請求権も「前条第1項本文に規定する場合において」（民法563条1項）と規定していますから、「引き渡された目的物」が前提となっています。
つまり、いまだ引き渡されない目的物については、契約不適合責任の問題ではないのです。
中略
4. 引渡し期日までに対応できなかったとき
しかし、地中埋設物や土壌汚染などの場合には、売主が引渡し期日までにこれらを撤去し契約の目的にかなった土地にして買主に引き渡すことは現実には難しいことも多々あります。地中埋設物が含まれたままの土地を引き渡すことは、債務の本旨に従った履行（民法415条1項）にはならず、債務不履行です（民法415条1項）。
買主は、履行期日に定められた場所（通常は、あらかじめ定めていた金融機関等）に出向いて、売買代金を支払おうとすれば支払える状態で待機すれば、履行の提供をしたものとして、契約書に無催告解除特約があれば無催告で、無催告解除特約がなければ催告の上、売主に対し、債務不履行に基づき損害賠償請求や解除をし、売買契約書に基づいて違約金請求も可能となります。
2024.09.19 19:05
宅建女子さん
(No.8)
ちなみに債務不履行には3種類あって
①履行不能
②履行遅滞
③不完全履行
今回の場合は③に当てはまるかなと思ったのですが。
2024.09.19 19:09
宅建女子さん
(No.9)
実務的な話です。
(試験にここまで必要ないので余裕のある方用)
------
取引実務では、売買契約締結後、「決済・引渡し」までに地中埋設物や土壌汚染が判明した場合には、媒介業者を交えて売主と買主との間で話し合いがなされ、最終的に買主において負担する除去費用や土壌汚染対策費用をもとに、一定の減額をしたうえで、「決済・引渡し」がなされることもあります。これは、当初の売買契約の内容の変更合意です。契約不適合責任としての代金減額請求権の行使ではありません。
売買代金を減額していることから、契約不適合責任における代金減額請求権（民法563条）が行使されたようにも見えます。しかし、契約不適合責任は、目的物の引渡しがなされた時から始まるものです。目的物の引渡しがなされない場面では、契約不適合責任の類推適用であるとする説もありますが 、この説においても、知った時から1年以内の通知がなければ失権するとの規定（民法566条）の類推適用までは認めていません。
2024.09.19 19:19
とりさん
(No.10)
たしかに、引き渡し前に瑕疵が見つかったなら
売り主が引き渡しまでに修繕すれば良いだけであり
それが間に合えばなんら負うべき責任はないように見えますね。
そして、瑕疵による補修が間に合わず
売り主が引き渡し債務の履行ができなければ
債務不履行に則る事になる。
と言う感じでしょうか？
2024.09.19 20:03
ケンさん
(No.11)
宅建女子さんの言う通り債務不履行で合ってますね。
投稿が残ってると混乱になりそうなので削除します！
2024.09.19 20:52
もざさん
(No.12)
そうなのですね。一人で勝手に考えず相談して本当に良かったです。
とても納得いたしました。あと1カ月頑張ります。
2024.09.20 01:05
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