宅建業者間の停止条件付き他人物売買
あしさん
(No.1)
手持ちのテキストには載っていませんので、記載させて頂きました。
平成15年 問35に関する質問です。
https://takken-siken.com/kakomon/2003/35.html
宅建業者間の他人物売買の問題です。
解説を見ると、停止条件付の締結をしていてまだ宅建業者側は所有権を得ていない状態で
宅建業者間で売買締結を結べるとあります。
あまり宅建業者間の他人物売買の問題は見たことがないのですが
他人物売買で宅建業者間で"してはいけない"締結はあるんでしょうか？
停止条件付きで締結している宅地建物等について、宅建業者間で締結を結べることを踏まえて
他のパターンも検討してみました。宅建業者間であれば他人物売買はどんな条件でも大丈夫でしょうか？
また余談になりますが
問題では見たことがないですが、未完成物件で保証がないものも宅建業者間で締結可能でしょうか？
宅建業者ではない方との締結だと、正否判定はしやすいですが宅建業者間はあまり整理ができていません。ご存知の方がいらっしゃいましたら、教えて頂けますでしょうか。
2024.07.18 16:48
あしさん
(No.2)
テキスト等で確認できたわけではないですし、解説に対しての自分の理解が足りていないのだろうとも思っています。
宅建業者間の他人物売買は、どんな契約でも成立するのだろうなと仮説として思っています。
ただ売主側の宅建業者側の責任は重く、今回の場合は停止条件が成立しないと買主側の宅建業者が目的物を買い取れません。ですので、売主側の宅建業者は停止条件が成立するように尽力しないといけないということになるのかなと自分は思っています。
宅建業者間の他人物売買は、”他人物売買は成立するけど、成立するように自己の責任に果たすように努めて下さい”という意味が込められているように思います。
ただ過去問等で本当にそうか確認できているわけではなく、論点も”他人物売買の一部”のため
フォーカスを当てて説明しているテキスト等は少ないのだろうなと思います。
他人物売買の問題はある程度見たことがありますが、停止条件付の宅建業者間の他人物売買の問題は自分が知る限りではこの問題だけです。
何かしらご存知の方がいらっしゃいましたら、教えて頂けますとありがたいです。
よろしくお願い致します。
2024.07.18 17:50
090さん
(No.3)
それに従い、宅建業者間の他人物売買も原則制限されません
他人のものであっても、最終的に帳尻が合うなら、契約を結ぶことはなんの問題もありません
※新譜のCDやゲームソフトの予約のイメージでしょうか。まだ所有権の移転が済んでない商品を購入する権利を売る契約は様々な所に存在しています
ただ不動産取引においては、消費者保護のため、そのような取引を一部制限しています
それが、業者が、個人消費者に第三者所有物の契約制限です
しかし、民法の契約自由の原則を制限することは、あまり望ましくありません
よって、その制限は最低限であるべきと考えられ、基本、宅建業者間の他人物売買は、原則制限されないと考えられます
2024.07.18 23:26
090さん
(No.4)
また余談になりますが
問題では見たことがないですが、未完成物件で保証がないものも宅建業者間で締結可能でしょうか？
上記問題ですが、こちらは契約締結は問題ありません
一応確認ですが
未完成物件→取引は問題ありませんし、手付金等の制限もありません
保証がない→ここでいう保証は供託や瑕疵保険でしょうか？そのような保証は、一般消費者に不動産売却する場合につけるものですので、つけなくても問題ありません
また、いわゆる契約不適合責任も免責で問題ありません
なぜ問題がないのかというと、業者間取引は制限が無さすぎて、問題が簡単になりすぎるからです
一応、引掛けの選択肢で、業者が購入した場合があったりしますが
2024.07.18 23:34
あしさん
(No.5)
解説頂きありがとうございます。
理解が進みます。
未完成物件で保証がないものと表現したものは、どこかの問題で見たことがあったものを売る覚えで書きました。瑕疵保険のことであったと思います。解説ありがとうございます。
また本問題の解説に以下のような文章があります。
宅建業者を売主とする他人物売買は原則禁止されている。
上記の点はどうなのかと気にはなりますが、他人物売買の場合
・停止条件付契約をした宅地建物を宅建業者が宅建業者でないものと売買契約はできない
という点を中心に理解の幅を広げると、試験問題対策としては有効ではないかと今考えています。
より知識を深めていこうと思います。
解説頂きありがとうございます。
2024.07.18 23:45
090さん
(No.6)
※自ら売主制限以外だと、クーリング・オフとか手付金制限ですね
これらは、業者間取引では適用されないと、宅建業法78条2項にて明文化されています
よって業者間取引の他人物売買は、解説における原則には当たらないと考えて下さい
2024.07.19 00:11
あしさん
(No.7)
解説ありがとうございます。
他人物売買が8種制限の話であると、問題を解いていて気にしたことがなかったですが以下のように理解しました。
8種制限ですので、宅建業者ではない方を保護するため停止条件付き契約を踏まえた売買契約は禁止となる。
また、8種制限は宅建業者間取引には影響をしないので本問題でも問題はない。
宅建業者ではない方との取引はたまに問題で見るので、理解はできているつもりですが
8種制限のかからない宅建業者取引は、また別の見方が必要ということですね。
結果としてはほぼ何をしても大丈夫。
雑な表現ですが、上記のように理解しました。
解説のお時間を頂戴し、ありがとうございました。
2024.07.19 10:21
あしさん
(No.8)
言い訳のような表現になりますが、本問を解いていた時のカテゴリーは"業務上の規制"でした。
今ちょうど"8種制限"を解いていて、買主保護を念頭に解いていますが
”業務上の規制”だと、その点を気にしていなかったという点はあります。
どちらにしろ、他人物売買は8種制限で検討することは念頭においた方が良いと今回思いました。
ありがとうございました。
2024.07.20 14:47
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