令和5年問39について
りんひろさん
(No.1)
問39の手付金保全措置の問題でどうしても分からないことがあります。私は手付金保全措置の期間の終了は物件の引き渡しまで、ではなく所有権移転登記までと思っていました。（TAC一問一答セレクト600 P270 問題11 にも同様の解説あり）自ら調べてみましたが、宅建業法第41条にも同様に所有権移転登記までと記載されております。実務では、所有権移転登記と引き渡しが同時履行にあるから②が正解ということでしょうか？
2023.11.06 23:40
きゃべつさん
(No.2)
出題者様の意図が分からないので憶測になりますが
①所有権移転登記≒引渡し
通例、代金支払いと移転登記を同時履行で行いそのまま引渡しへと段階が移行するので、履行時期が重なるため省略、かつ受験生が覚えてくる"所有権移転登記まで”を省いたのかと予測しています。
②手付金の性質
そもそも、手付金は引渡しまでに支払われるものなのでそう言った記載をしている可能性。
言い方を変えているだけで、代金(の一部)の前払いですから、登記にせよ引渡しにせよ、片方しか履行されていない場合は代金支払いを同時履行の抗弁権で拒むことができるので同じタイミングと考えて良いのでは無いでしょうか？
私も、不安に思う選択肢に思い他の肢を切って選びましたので「これだ！」という説明はできなくて申し訳ないのですが、意見交換のような形で回答させていただきました。
2023.11.07 01:27
オッジさん
(No.3)
2023.11.07 01:52
初投稿さん
(No.4)
2023.11.07 06:21
りんひろさん
(No.5)
2023.11.07 08:09
Lさん
(No.6)
まずもって、他の肢3つが誤りであるからして↑の方が言われるように消去法で解くこともできるかと思います。
その上で、
私は手付金保全措置の期間の終了は物件の引き渡しまで、ではなく所有権移転登記までと思っていました。
↓
原則 物件の引き渡しまで。
例外 「登記がある」or「少額」の場合は保全措置が不要。
宅建業法第41条にも同様に所有権移転登記までと記載されております。
↓
第41条
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。）を受領してはならない。
”ただし、” 当該宅地若しくは建物について
①買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、
又は
②当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の100分の5以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるとき
は、この限りでない。
手付金等とは
「代金の全部又は一部として（中略）、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の”引渡し前”に支払われるもの」
定義されている期間は「契約以後 ～ 引渡し前」。
ということは、引渡しがあれば手付金等にならないので保全措置は不要。
（引渡しと同時に払う残代金も保全措置は不要かと）
例外パターンとして、
「当該宅地若しくは建物について
①買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、
又は
②当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額が（中略）であるとき」
は保全措置が不要。
登記すれば買主名義になる。第三者に対して所有権を対抗することができる。
ので、保全措置が不要。
よって、引渡しor登記があれば保全措置は不要。
ということで、保険期間も原則に従って”引渡し”まで、でよいということ。
（41条2項、3項も改めてご一読されたらよいかと思います。整合性を確認できます）
解答が的を射てない、解釈違い、でしたら申し訳ありません。
本条文を初めて読んだので自分も勉強になりましたm(__)m
2023.11.07 08:36
Lさん
(No.7)
オッジさんの言われる通り、
41条に記載がありますので条文を改めてご一読してもらえたらと。
↓
3 第一項第二号の規定による保証保険契約は、次の各号に掲げる要件に適合するものでなければならない。
一 保険金額が、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）に相当する金額であること。
二 保険期間が、少なくとも保証保険契約が成立した時から宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であること。
2023.11.07 08:40
うううさん
(No.8)
となれば保全の目的は終了しており、万一その後移転登記がなされない（通常同時履行ですが）
場合があるとすれば、また別の問題ではないでしょうか？
同時履行の抗弁権とかですよね？
と思いました。分かりにくくてすみません。
2023.11.07 10:13
オッジさん
(No.9)
2023.11.07 10:33
初投稿さん
(No.10)
コメントありがとうございます。
改めて勉強します。
ちょっと深読みしすぎてしまったんですよね。
売買契約よりも後に保証契約が行われるとすると、その間は保証がないことになるので、売買契約時に手付金（規定額以上の）が受け取れないことになるので、どうなるのかなと。
2023.11.07 12:59
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